房地产项目营销方案.pptxVIP

房地产项目营销方案第一季/背景扫描第二季/目标及问题第三季/营销策略第四季/一期营销执行细案第五季/案场管理帝景豪园阶段提纲背景扫描之项目情况项目基本情况：帝景豪园一期剩余80余套房源，面积140-268平方米，平跃层，三期规划报建中。核心价值点梳理：1、都匀经济开发区新州政府旁、剑江交汇三面临江、紧邻黔南师院、黔南州体育馆、2、40万方都匀大盘、ART DECO风格，具有高贵、古典气质，天然气及智能化引入。3、花园式洋房带错退露等设计，复式顶跃，大面积的赠送空间及6米挑空客厅（入户花园及多阳台）。4、项目配套设施齐全（商业风情街、会所、室内游泳池、健身房、幼儿园、室外体育设施、高尔夫推杆练习等）5、中庭一步一景，大门及中庭水体景观，互动式建筑小品。背景扫描之项目定位及主题推广语项目SLOGO：新州政府旁。40万方。江山豪宅项目主题推广语：一湾传世 名门府第区域属性项目属性产品属性背景扫描之项目客群构成分析客群认知来源背景1072组，时间2008年4月22日至2009年8月4日，路过238组，报纸52组，广播电视179组，朋友介绍279组，夹报107组，广告牌179组，其他38组。背景扫描之2010年重要政策背景 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，明确“第三套及以上房贷可暂停发放”、“外地人购房须提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明”。禁止开发商捂盘销售。 政府这次楼市调控，除了在时机选择上出其不意，在力度上，可以用一个字来形容，那就是“狠”。背景扫描之鼎合观点：1、房价会预计在第三、四季度明显萎缩，首改、再改及投资性购买将被大量挤出；2、随着整体经济环境复苏，可能将为未来房地产市场带来一定的契机，但不能决定性支撑房地产市场；整体经济环境复苏，居民的消费投资需求要得到释放。这为未来房地产市场带来了一定的机会，但并不能作为房地产市场的决定性支柱。3、大户型及中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望；既可以保值而又能够改善居住环境的中高端产品虽然是房地产市场投资的热点，但是，由于约束性新政的出台必定也将造成中高端物业市场的观望情绪出现。4、“第三套及以上房贷可暂停发放”、“外地人购房须提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明”等限制外地炒房类政策的出台，对外地购房将直接形成打压；5、年内仍可能继续出台相关房地产宏观政策，房地产市场未来呈现不明朗性；根据近年房地产市场调控的力度和频次来看，未来仍将可能不断出台新的房地产市场政策，房地产市场未来呈现不明朗性。第一季/背景扫描第二季/目标及问题第三季/营销策略第四季/一期营销执行细案第五季/案场管理帝景豪园阶段提纲项目目标及问题点之营销目标1、2010年一期剩余房源销售60%（88套*60%=52套）；2、拔高项目高端形象，顺利实现项目三期价值利益最大化；3、承前启后，快速回笼资金，为三期成功推出奠定基础。项目目标及问题点之营销问题点及困难点问题点1WARNING一期业主交房后与项目预期差距较大，如何成功实现三期项目价值利益最大化？项目目标及问题点之营销问题点及困难点问题点2WARNING宏观政策打压，项目如何实现逆境突围？项目目标及问题点之营销问题点及困难点问题点3WARNING一期销售停滞一段时间，如何引爆热销氛围，剩余房源散乱、面积超大，总价格超高，如何实现快速销售？项目目标及问题点之营销问题点及困难点所有这些问题都需要营销来解决第一季/背景扫描第二季/目标及问题第三季/营销策略第四季/一期营销执行细案第五季/案场管理帝景豪园阶段提纲营销策略之总体策略及细分策略一期业主交房后与项目预期差距较大，如何拔高项目形象，成功实现三期项目价值利益最大化？优化产品、高举高打解决策略小步快跑，跑赢大市宏观政策打压，项目如何实现逆境突围？解决策略明价