房地产业税务稽查业务手册.pptVIP

第八章 土地增值税检查方法 第十五节 土地增值税视同销售收入的确认 第十六节 视同销售价格不同于征管法规定顺序 第十七节 土地增值税应评估的情形 第十八节 收入与扣除项目的评估方法 第十九节 房产评估的基本常识 第二十节 房地产各项成本的一般水平 第二十一节 申报表数据应如何填列计算 第八十一页，共一百二十九页。 第九章 企业所得税检查方法 第一节 收入的检查 第二节 成本的检查 第三节 内外资房地产企业税收差异 第四节 完工项目所得税清算方法 第八十二页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 对预售收入的企业所得税的检查 按国税发［2006］31号通知规定、对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率规定：经济适用房不低于3%，非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。③开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 第八十三页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 企业申报缴纳企业所得税测算 （不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素 ） 1.未完工年度： （1）应纳税所得额＝应纳税所得额（1）+（本期新增预售收入毛利额-相应税金） （2）应纳税所得额＝本期预售收入新增毛利额-相应税金-期间费用+其他利润（其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等） 第八十四页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 企业申报缴纳企业所得税测算 （不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素 ） 本期新增毛利额= （预收帐款年末余额-预收帐款年初余额）×预计毛利率 其中，应纳税所得额（1）为依据会计利润调整后的应纳税所得额。 第八十五页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 2.已完工年度： （1）应纳税所得额＝应纳税所得额（1）-与结转收入相应的已计提前期预售毛利额+（本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加） （2）应纳税所得额＝本期新增销售收入毛利额+本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加（对应本期新增销售、预售收入）-期间费用+其他利润（其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等）+毛利差额 毛利差额=结转收入实际毛利额-相应前期已计提的预售收入毛利额 其中，应纳税所得额（1）为依据会计利润调整后的应纳税所得额。该应纳税所得额含调增的本期结转收入对应的税金及附加。 第八十六页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 完工项目所得税收入确认的检查 内资房地产企业收入确认时间： （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 第八十七页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 完工项目所得税收入确认的检查 内资房地产企业收入确认时间： （二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 第八十八页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 收入确认时间的检查方法 向企业索取项目竣工备案资料，或到建设主管部门调阅，看项目竣工备案时间； 向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现场察看业主是否入住、是否已开始装修； 到房产管理部门调阅产权登记情况，看该项目是否已有办理产权的业主。 符合上述条件之一，即为该项目确认销售收入的起始时间。 第八十九页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 收入确认时间的检查方法 在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区分哪些属于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐款及销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计，看是否及时确认收入。 第九十页，共一百二十九页。 第一节 收入的检查 收入确认原则的检查 对已完工的开发产品，是否按下列原则确认收入的实现： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 采取分期付款方式销售开发产品的 采取银行按揭方式销售开发