张家口文化会展中心项目.pptVIP

本项目住宅定价 价格定价方法（市场比较法） 因素及权重 主要竞争 项目得分 主要竞争项目项目价格 第三十一页，共八十三页。 本项目周边商业价格 第三十二页，共八十三页。 本项目商业定价 1、地段未来价值及升值潜力 2、政府大力度的招商引资，企业的进驻，周边配套的完善，必定会带动桥西新城区的氛围，对物业升值起到拉动性的作用。 3若项目在对园林的建设中能突出特色，或在推广中巧夺声势，则整体均价会有再度上升空间。 综合考虑到以上因素，我们认为项目目前合理定价：一层9000元/㎡ 、二层5800元/㎡、三层4800元/㎡ 第三十三页，共八十三页。 本项目定位结论 充分展示会展中心的优势：充分体现广场与聚客关系、未来物业的升值潜力 第三十四页，共八十三页。 本项目定位结论 充分展示会展中心的优势： 广阔的公共空间、水幕喷泉、文化主题广场 第三十五页，共八十三页。 星际酒店 第三十六页，共八十三页。 第三十七页，共八十三页。 本项目定位结论 配套定位： （概念多于实干） 1、社区中加入会所概念，住宅与公共区域要有联动 2、部分园区适当提出半封闭管理，设幼儿园 3、引入样板间概念，品牌服务联盟概念，提高销售价格 4、园林定位设计低成本园林 第三十八页，共八十三页。 层次感较强、移步换景、步步有景的 园林小区 园林风格选择多用使人觉得舒适的元素 （如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥 ） 第三十九页，共八十三页。 物业管理的发力围绕 “重建概念”、“安防”和“个性化管家服务”三点进行 基于成本和效果的考虑，建议物业管理从三点发力 营销发力， 重建张家口市物业管理概念标准 以人防为主，技防为辅的安保系统 低成本的个性化管家服务 第四十页，共八十三页。 目录 第三部分 商务管理与运营 第四十一页，共八十三页。 商业地产开发的组织和程序 商圈 研究 业态 研究 消费 研究 竞争 研究 规划 组合 品牌 组合 项目一次定位 规划设计 招商 项目定位论证、确认 规划设计修正 开工建设 定位检讨 招商保障 商业研究 招商支持 市场检验 第四十二页，共八十三页。 商务管理与运营思路要点 目的：招商、运营、管理是手段，实现销售为目的； 内容： 1、首先进行商业规划，先招商后销售（销售合同+返租合同）； 2、先定业态后引商家，低租金招优质商家； 3、先引主力店、次主力店（预招商）后精品店； 如：横店院线、奥斯卡院线、乐购、易初莲花 4、确定租售比：销售物业、保留物业； 5、预招商同时，要考虑商业物业落位问题，然后进行规划设计；不同业态有不同设施设施要求：如排烟、层高、建面、防火分区等； 第四十三页，共八十三页。 商务管理与运营思路要点 运行模式：招商部→物业公司→商务管理公司 商业物业管理：联营形式：政府+商家、开发商+政府 承包形式：实力管理公司 招商工作要点： 1、写字楼、商铺等租约时间要与销售返租合同时间一致；不要给业主、承租户额外承诺 2、明确必需会务、生活配套；如：银行、医疗、教育等； 3、借助政府资源：优惠政策、交通、城建、招商、文化、教育等部门， 将此资源用足，包括销售工作； 4、酒店、会务一体运营；写字楼整层租、售；引实力商家入 驻，如：保险公司； 满足入驻商家特点：有实力能抗风险、利润高、目的性消费 租金把控：业主返租合同8-10%；租赁合同：月租金X200≈售价，仅是参考，目前大多城市租金不支持售价，但物业本身升值足以弥补； 招商与销售关系； 第四十四页，共八十三页。 统一运营 统一招商 管理 统一营销 统一服务 监督 统一物管 第四十五页，共八十三页。 本项目商业业态定位与规划 商业业态定位: 强化会展中心文化核心主题 营造会展广场聚客商圈主题 选择适合地级市的二三线品牌 选择优质、抗风险强有实力商家 先考虑会展、社区配套招商 商业业态规划： 会展中心（写字楼）：3-6层，保险公司2家、律师所 会计事务所、旅行社、影院办公、直销公司、广告公司 美容机构、贸易公司、书法美术摄影协会、设计公司 装修公司、 第四十六页，共八十三页。 本项目商业业态定位与规划 商业业态规划： 影院三层：奥斯卡、横店等选十大影院之一即可，谈合作； 底商一层：超市、银行2家、通信、药店、干洗店、美 发、特色餐饮店、精品店、折扣店、专卖店、黄金珠宝2家、 美特斯邦威、酒吧、 底商二、三层：咖啡西餐、烤鸭店、小肥羊、茶艺馆、 早教机构、教育培训、美体健身、休闲会馆、 会展地下：乒乓球、羽毛球、KTV、电