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中国房地产营销现状透析--第1页 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物 业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅 楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和 公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企 业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文 章。 在目前的中国房地产市场,最普遍最重要的一个营销现状就是功利味 太重。这种可上升到战略层面的重功利营销的行为,最终又导致房地产商营 销战术的肤浅、跟风营销的盛行、实效营销新手段的乏术。 一、功利营销阻断营销竞争力 如后就是功利营销在目前房地产市场的主要表现: ①轻前期规划设计,重后期营销推广。这是功利营销的一个非常显着的 特点。某开发商为了减少规划设计的投入,面对规划设计单位左挑右选,最后 以低价格选中了一家毫无设计经验及实力的设计单位。图纸好了,在施工中 发现的若干违背购房者真实需要的问题也出来了。在其中,竟有一幢面积为 100-150平方米的单位出现无用过道尽20平方米的严重问题。相对前期 规划设计投入的薄弱,在后期的营销推广方面则是形势陡转。迫于楼盘销售 周期越长越难卖,迫于竞争压力和投资收益压力,房地产界通常的2-3%的 营销推广投入往往都会超过5%乃至10%。可这些在规划设计之初就可能 存在问题的产品真能顺畅的买出吗 ②卖房子变成了卖环境。你铺草坪,我栽大树;你搬来江南水 ,我就复 1 中国房地产营销现状透析--第1页 中国房地产营销现状透析--第2页 制微型景观,你宣称有80000平米的绿化景观渗透,我就说我拥有上万平方 米的中央水景公园……这些所谓的景观环境卖点,是目前的中国房地产商非 常热衷叫嚣的一大卖点。这种肆意提高绿化率及景观渗透档次的做法,没有 多少考虑过实用性,也没有多少考虑过因此而转嫁到购房者身上的成本及 高房价,这些真能为房地产营销带来好出路吗 ③开发商为了保险起见,往往跟随市场上看好的产品进行开发与营销。 在2001年,欧陆风、TOWNHOUSE、小户型等一系列蜂拥的产品概念在 全国掀起了一浪又一浪的热潮,大家都上了,你的产品就真的有足够的竞争 力吗跟风就真的意味着保险吗难道市场只能允许这几种产品的存在 ④在销售模式中以自我本位代替了购房者需求。这是种急于从购房者 口袋中掏钱的行为。其非常典型的表现是,售楼小姐还没说到三句话,就问客 户要买多大的;就是以扬长避短甚至欺骗的态度与方式代替把自己产品推 介给客户的真正客观的立场,试想,这种作一锤子买卖的行为,能保证企业营 销行为的可持续性发展和营销效果的可持续晋升吗 ⑤重前期物管承诺轻许诺兑现。在开发前期及其营销推广阶段,许多开 发商经常会向购房者吹捧自己项目的物业管理如何优秀、服务如何周全等, 但等到交房入住后,业主可能会发现社区内连一个必须的单车棚都没有修 建。这种为增加楼盘附加值促进销售的“欺诈”行为所引起的纠纷还少吗 可惜的是,在中国还没有为房地产商们建立起一套必须的可行的房地产商 信用及形象档案体系。 二、创新无门、营销乏术 房地产商的营销乏术,除了来自上述功利营销之外,还来自缺乏创新的 意识,惧步创新的风险缺少懂创新会创新的人才。正是这些,才导致了在房地 2 中国房地产营销现状透析--第2页 中国房地产营销现状透析--第3页 产营销上的乏术。 例如,为了COPY成功,不管地方消费水平的差异性和消费意识方面的 接受能力,肆意“克隆“成功楼盘的规划设计、产品户型乃至案名、标志、