杨宏山-市政管理学（第五版）第10章.pptxVIP

市政管理学 ;第 10 章 城市房地产管理; 城市土地有偿使用制度 城市土地使用权出让 我国城市住房的主要类型 城市住房保障的影响因素 国外城市住房保障的经验 城市住房保障改革的思路;10.1 城市土地权利制度;2.城市土地的自然特性 (1)地理位置的固定性。 土地既是大自然的造化物,也是人类活动的结果,具有固定的位置。土地的地理位置既不能互换也不能搬动,既不能凭空创造也不会无故消失,因此,人们经常将地产称为“不动产”。 (2)土地适用的差异性。 不同地段的土地在地质、地貌、水文、植被等方面存在差异性,致使土地的承载力 和适用性具有很大差别。依靠人工力量可缩小土地的自然差别,但这需要一定的追加投资。而且,不论科技和交通运输条件如何改善,土地位置的差异性不可能完全消失。 (3)土地利用的耐久性。 普通生产和生活资料都会因使用损耗而逐渐丧失使用价值,然而,土地资源只要处理得当,就能够连续带来收益,永续为人类所利用。 ;3.城市土地的经济特性 (1)土地供给的稀缺性。 城市土地的总面积是既定和有限的,它制约了城市土地的总供给。随着城市人口的不断增加和经济社会的发展,城市土地的需求量越来越大。土地供给的有限性不仅是指土地总量恒定不变,而且是指在某一地区用于某种特定用途的土地数量是有限的。增加某种用途的用地,必然会减少其他用途的用地,这就永远无法满足所有的需求。大城市商业中心地段之所以“寸土寸金”,正是由于土地资源具有稀缺性。 (2)土地价值的区位效益性。经济活动的不同地理位置通常称为区位。在农业用地中,距离市场的远近是形成级差地租的原因之一,也是决定农业土地价格的重要因素。城市土地的区位更是土地价格的决定性因素。不同的交通运输条件、距离市场的远近,对土地效益具有决定性影响。 (3)边际效益的递减性。在其他生产要素投入不变的情况下,在对城市土地的连续追加投资超过一定限度后, 其边际效益会随投入量的增加而减少。因此,过度开发土地不仅会对环境造成破坏,在经济上也是不合算的。 (4)土地价值的资本性 城市土地作为不动产,不仅具有市场价值,而且具有保值增值性。城市土地可能产生的收益水平决定了土地的市场价格水平。地块上的经营收益越高,地块的市场价值就越高。;10.1.2 城市土地使用的空间结构; ;10.1.3 城市土地的产权关系 ;(1)私人部门所有。 在这一制度下,个人、企业和其他私人团体拥有土地所有权,土地可以在地产市场上自由买卖。美国和日本是以土地私有制为主的典型国家。英国的土地在法律上归英王所有,土地实际产权分为四类:无条件继承产权、限定继承产权、终身保有产权、限期保有产权。其中,前三类权利可视为实际上的土地所有权,因为土地所有者只要不违反法律就可以随意利用和处分土地。在私有制度下,土地所有权也要受到一定限制。例如, 土地所有者须向政府纳税,土地开发和使用须遵守城市规划,公共部门出于公共利益需要,保留征用私人土地的权力。 ;2.城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同规定,在法律允许的范围内对国家、集体或私人所有的土地享有使用经营的权利。 土地使用权可分为两种情况: 一是土地所有人的使用权, 二是非土地所有人的使用权,是与所有权相分离的使用权。 土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。支配权是利用和控制土地的权利,它必须依照法律和合同的规定行使,不得随意改变土地的用途。收益权是使用人享有使用土地取得的经济收入的权利。这里的处分权不是指决定土地的最终命运,而是具有依照法律和合同规定转让土地使用权的权利。;3.城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费,是土地所有权在经济上的实现方式。城市土地和农业土地一样,都存在绝对地租和级差地租。 绝对地租是指不论土地本身条件优劣,只要土地使用者向土地所有者租用土地就必须支付一定费用。 级差地租是指土地使用者由于土地等级不同而向所有者支付数额不等的费用。 ;10.1.4 我国城市土地有偿使用制度;2.城市土地有偿使用的原则 (1)坚持城市土地单一的国家所有制。 《土地管理法》第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有。”国有土地的所有权由国务院代表国家行使,国务院和地方各级政府土地行政主管部门分级负责土地的管理和监督工作。 (2)土地所有权与使用权相分离。国有土地的使用权实行有偿和有限期出让,所有权不能进入市场流通。 (3)国有土地有偿使用。建设单位使用国有土地,必须依法申请,应当以出让等有 偿使用方式取得。依法取得使用权的国有土地可以进行商品化经营。城市政府对国有土 地行使管理和监督权,同时获得相应的经济权利。 (4)特殊用地无偿划拨。《土地管理法》规定,对于国家机关用地和军事用地,城市基