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? 2010 IBM Corporation 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 如何评估房地产项目区位价值 学校：中国科学院研究生院管理学院 专业：工商管理硕士(MBA) 研究方向：科技创新与战略 联系电话： E-Mail：@ 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 第一页，共十六页。 相关定义 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 房地产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 区 位——项目所在位置及其相邻地块间的相互关系。 具体指房地产与市中心、重要公共设施如文化体育、会堂、广场、公园、医院、学校等的距离，与公共轨道交通站点、巴士站点等公共集体运输系统的距离和与重要景观的朝向、距离及日照、风向等。可分为自然区位、经济区位和交通区位。 价值—— 依靠价格来反映 第二页，共十六页。 项目属性分析 第三页，共十六页。 如何评估房地产项目区位价值 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 Part 1 第四页，共十六页。 评估框架——宏观和微观 此五因素将在大局上影响整体房地产投资者决策，进而影响供求关系 宏观评估 当地政府规划 国家宏观经济调控 经济预期 就业及收入水平 金融政策 第五页，共十六页。 微观评估（以居住类型为例） 第六页，共十六页。 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 Part 2 第七页，共十六页。 评估指标 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 宏观方面：房价收入比 房地产投资占GDP比 微观方面：售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等 第八页，共十六页。 一个不可忽视的因素——消费者心理 房地产产品作为一种商品，其价格受到购买者心理的极大影响。需要对当地的人口构成、消费习惯、文化背景、传统观念等进行综合综合考虑和分析。 第九页，共十六页。 Part 3 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 ?2010 Shang Yonghua 房地产项目区位价值—评估框架 房地产项目区位价值—评估指标 房地产项目区位价值—评估方法 房地产项目区位价值—评估步骤 第十页，共十六页。 评估方法 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 1. 收益法 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 同行业平均利润的扣除（贡献率） 综合性物业各部分的分别计算 2. 假设开发法及成本法 建安成本计算的细化 - 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调） 在建工程的未实现利润 未来开发价值的估算 第十一页，共十六页。 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势 3. 局部房地产评估的分析 独立性、使用、经营 市场变现的限制因素 4. 不同区域、不同用途物业的评估价值 5. 特殊物业的评估 工业房地产 在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取 成本法、基准地价修正法进行估价. 住宅小区大型地下车库 针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价。要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。 评估方法 第十二页，共十六页。 ? 2010 IBM Corporation 帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势