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第1页/共27页房地产评估基础第2页/共27页马克思的地租理论房地产评估的理论基础 马克思的地租理论：地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。 第3页/共27页二、地价理论房地产评估的理论基础地价：是地租在土地交易中的价格反映, 以地租理论为基础。 1、西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格理论； 土地供求理论； 2、马克思的地价理论：土地价值实际上是地租的资本化。地价=地租/利息率第4页/共27页3、土地价格的特性（1）地价是地租的资本化（2）地价主要由需求方决定（3）地价呈不断增长趋势（4）地价与土地用途相关（受政策影响）（5）地价具有个别性第5页/共27页房地产评估的理论基础三、区位理论1、土地区位：土地区位是指自然要素区位、经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现。第6页/共27页区 位房地产评估的理论基础土地自然区位:主要指土地的自然地理位置。土地经济要素区位:是人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。土地交通要素区位:是土地与交通路线和设施的相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。第7页/共27页2、土地区位理论房地产评估的理论基础土地区位理论：是以地球表面的地带、区域为基础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。 第8页/共27页区位价值在房地产评估中的重要性房地产评估的理论基础 诸多因素中，最能决定房地产价格和未来趋势的因素便是——区位价值潜力 。原因:(1)区位价值能反映房地产价值的最本质性 因素。(2)城市发展空间的有限性，决定区位价值 是房地产价值的根本。 第9页/共27页3、土地区位考虑的因素房地产评估的理论基础（1）城市外部土地区位；（2）城市内部微观土地区位。城市内部土地区位包括商业用地、住宅用地、工业用地。 第10页/共27页竞标地租观点房地产评估的理论基础竞标地租观点： (美国土地经济学家阿兰索提出)地租和地价随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区；低层住宅区；农业用地。 第11页/共27页第二节 房地产价值和价格一、房地产价格的定义 房地产价格：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 形成条件 ：有用性 、稀缺性 、有效需求 第12页/共27页二、房地产价值种类房地产的价格1、使用价值和交换价值 房地产既有使用价值也有交换价值。2、投资价值和市场价值 就投资价值与市场价值相对而言,房地产评估的是房地产的市场价值。3、原始价值、账面价值和市场价值 房地产评估的是房地产的市场价值。第13页/共27页三、房地产的价格类别房地产的价格1、成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 成交价格:是交易双方实际达成交易的价格。 市场价格:是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格:是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 评估价值 ：又称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。 第14页/共27页三、房地产的价格类别房地产的价格2、市场价值和非市场价值 市场价值（market value，MV）过去称为公开市场价值（open market value，OMV）。是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格。 非市场价值包括：快速变现价值 、谨慎价值 、在用价值 、残余价值 、投资价值 。 第15页/共27页三、房地产的价格类别房地产的价格3、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 4、市场调节价、政府指导价和政府定价 第16页/共27页5、基准地价、标定地价和土地使用权出让底价（1）基准地价：是对城镇国有土地使用权的基本标准价格，是一定时期、一定区域内不同用途的土地使用权的平均价格，由政府部门确定。（2）标定地价：是根据地块用途、形状、面积、容积率和微观区位条件，参照所在地区基准地价水平进行修正的评估价格。（3）土地使用权出让底价：是政府根据正常的市场状况，某块地应该达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 第17页/共27页基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者的联系与区别联系： 三者都不是地产市场的成交地价，但调控市场的交易地价，基准地价是标定地价的基础，标定地价是土地使用权出让底价评估的参考依据。区别：1）基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价和土地使用权出让底价是考虑