房地产与经济学练习题.pptxVIP

房地产与经济学练习题; 广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。 《日本民法典》第270条规定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空间。实际上，土地应包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空间，因为不管是土地所有人还是土地使用人，取得土地的目的不仅是为了土地本身，更重要的是为了利用土地从事各种活动。如从事房地产开发，建筑物自身不仅需要一定的高度与面积，而且可能为了结构安全和地基稳固要开挖做深基础或桩基础，也可能为了满足使用和改造环境的要求在地表修筑其他设施或景物。 ;1.1.2房地产的特性 房地产的特性是由自然特性及社会经济特性所决定的，具体表现为以下几个方面： （1）位置的固定性 房地产位置的固定性，可以概括为三个方面，即自然地理位置的固定性和交通位置与社会经济位置的相对固定性。 （2）寿命耐久性 房地产的寿命耐久性又称效用长期性。对于土地它在地球表面的空间位置是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，其利用价值一般都不会灭失。土地具有不可毁灭性。 建筑物只要建造完整、质量合格并进行正常使用和维修，其寿命可达数十年、上百年，甚至更长。我国法律规定，城市规划区范围内的土地所有权归国家所有，而通过政府出让的土地使用权都有明确的出让使用最高年限，如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 ;; （4）价值高大性 房地产价值高，一方面为单位价值高，具体表现在单位面积价格的数值高；另一方面为价值大，即总体价值大，是其他产品难以相比的。 （5）需求的普遍性（功能的多重性） 房地产的使用价值具有效用的多层次性，因此兼有生活资料和生产资料的双重性质。 （6）产权分割性与权益的流动性 房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。;（7）保值增值性 房地产的增值性是说因具有耐久性，不仅可以保存它的价值，而且随着时间的推移，价值还会自然增加。 一般来说，引起房地产增值的原因主要有以下几个方面： a有效需求增加致使稀缺性增加，从而引起市场价格上涨，如居民收入增加、人口增长、居住水平提高等； b通货膨胀，在这里主要强调价格水平上涨的现象； c外部经济环境条件的改善，如经开发投入使得该社区公用设施齐全、环境优美 d对建筑物本身进行的投资改造，如室内外装修改造、更换或增加设备等。 前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值。 ;1.1.3房地产分类 房地产可分为土地、土地及地上物。 地上物可分为构筑物（基础设施）及建筑物（住宅物业和非住宅物业（工业物业和商业物业（写字楼、零售物业和酒店）））;1.1.4房地产价值的表现形式：存量与流量 像其他经济变量一样，房地产可以用存量和流量两种方式来表示。 流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。其中每年新竣工建筑物价值是国家最大的投资。 在美国，该投资占GDP(亦为流量指标)的比重约为7％(其中60％是对建筑业的工人及建筑设备的支付，40%是对建筑材料的支付)。 存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富(亦为存量指标)中最大的一部分。 需要注意的是：土地是不可再生的商品，其价值只能用存量而不是流量指标来表示。 ;1.2房地产业 1.2.1房地产业的一般概念 房地产业作为一个独立的产业部门存在，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和 服务环节。确切地说，房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经 济实体所组成的产业部门。房地产业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组 织和经纪人以及各类专业人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体。 1.2.2房地产业的划分 联合国在《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把经济活动分为十大类，其中 房地产业被列入第八类，由四个部分组成： ①出租和经营房地产(非住宅建筑、公寓房间、住宅)； ③进行土地功能分区和房地产开发； ③不动产出租人； ④通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。 联合国所确定的房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组 成的产业部门。;我国现行产业的分类 我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。根据《中国统计年鉴2001》介绍，在我国国民经济产业体系中，根据社会生产活动历