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土增税清算审核解析第1页/共90页第2页/共90页土地增值税清算审核解析 第3页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 —《条例．第五条》 是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。 —《细则．第六条》 第4页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物、附着物也随着一并转让，如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。 第5页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 ▲赠与的有关规定 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 —《细则.第二条》 第6页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 赠与须满足两个前置条件即： 1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。　第7页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 —财政部、国税总局【1995】48号第8页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：第9页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第10页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （一）政策规定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 国税发[2006]187号第11页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （二）审核要点 (1)审核收入确认的完整性 按照相关财务制度的规定，对于尚未结转销售收入的，应记入“预收账款”科目，房地产开发企业在销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目，第12页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （二）审核要点 因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证、国土与房管部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判断其是否存在未完全确认收入情况。第13页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （二）审核要点 审核房地产企业 “预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。第14页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （二）审核要点 （2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显不合理变动的情况。如果有此现象，则要重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。 第15页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （二）审核要点 (3)审核收入确认的时间性 房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。 第16页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 在核定纳税人申报的转让收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入市场价格折算成货币收入，对无形资产要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。 第17页/共90页土地增值税清算审核解析 一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 简单的说： 货币收入：现金、银行存款、有价证券； 实物收入：房屋、土地、建材等； 其他收入：专利权、土地使用权、商誉权等。第18页/共90页土地增值税清算