房地产估价测算过程(市场法、收益法).docx

（1） （1）可比实例 A——环 亚大厦。环亚大厦位于 XX 区台北一路 17-19 号，为 20 层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商 环亚大厦 （一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取 选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C 作为可比实例。 务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由 XX 环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为 43 元/㎡·月，出租率达到 95%。其停车位 80 个，基本上能满足其商务需要。 环亚大厦建筑全景 环亚大厦入口 公氛围一般。 紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建筑面积约 5 万余平方米，采用裙房九运 公氛围一般。 紧临中山公园，背 靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建 筑面积约 5 万余平方米，采用裙房 九运大厦 仓库用房，2-19 层为商住楼。 总建筑面积为 31968 平方米。 目前，办公用房建筑面积 3600 华银城 34 号，为23 层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办 设计，每层面积达 3000 平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现租售率已达 95%；商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为 40 元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。现该物业由九运物业进行管理。 九运大厦建筑全景 九运大厦周边环境 可比实例 C——华银城。华银城位于 XX 区台北路，约建 于九十年代后期，为九成新，由4 幢 19 层高楼组成，一楼为车库或 华银城建筑全景华银城周边环境 华银城建筑全景 华银城周边环境 方米。华银城共有室内停车位 40 个，室外停车数量约 30 辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城紧临 XX 杂技厅， 周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为 44 元/㎡·月，出租率为 95%，有专门物业公司进行管理。 实例项目 实例 项目 A 环亚大厦 B 九运大厦 C 华银城 D 估价对象 交易日期 06年10月20 06年11月1日 06年11月28 06年11月1 交易情况 坐 落 日 正常 XX 区 正常 XX 区 日 正常 XX 区 日 正常 XX 区 建筑面积（㎡） 1500 2000 3000 3086.05 土地使用权性质 出让 出让 出让 出让 土地级别 征税五级 征税五级 征税六级 征税五级 区 繁华程度 优 较优 优 较优 域 交通便捷度 优 优 优 较优 因 环 境 优 优 优 优 素 公共设施配 套完备程度 新旧程度 较完备 九成新 较完备 九成新 较完备 九成新 较完备 九成新 土地剩余使 用年期 39 38 36 39.08 空置率 5% 5% 5% — 租金 （元/月.㎡） 43 40 42 — 个 停车位 充足 充足 充足 充足 别 物业管理 有 有 有 有 因 建筑装修 简装 简装 简装 简装 素 设施设备 三部电梯 三部电梯 三部电梯 一部电梯 平面布置 合理 合理 合理 合理 建筑结构 框架 框架 框架 混合 工程质量 良 良 良 良 总楼层 20 23 19 9 层 朝 向 南 西南 南 东南 交易价格(元/m2) 4250 4100 4300 ----- 2、可比实例修正系数 （1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C 付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元； （２）交易情况修正。可比实例 A、B、C 均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为 100/100、100/100、100/100； （３）交易时间修正。可比实例 A、B、C 的成交日期与估价时 点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个 月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为 100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数 区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正： 首先，以估价对象的区域因素为基准（100 分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于 100 分，反之，就高于 100 分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价