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第1页/共73页物业法律法规第2页/共73页什么是物业？物业管理和物业服务有哪些区别？第3页/共73页工业物业商业物业居住物业 物业概念：物业一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。特殊物业第4页/共73页“物业管理”与“物业服务” 物权法（2007.10.1） 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （建筑物区分所有权） 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（业主行使管理权的方式） 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）物业管理条例（2007.10.1）第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第5页/共73页“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。 第6页/共73页物业服务中的主要法律主体第7页/共73页物业服务中的几个关键文件《物业服务合同》或《前期物业服务合同》《管理规约》或《临时管理规约》 其他管理规定或约定（如装修管理规定）第8页/共73页物业服务所应遵循的基本法律原则公平、公开、合理（相邻关系）以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应（见物权法第六章七十、七十一条）业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合保证物业正常运作与安全合理使用维护全体业主合法权益可持续发展与国际惯例相结合政府的适度干预与推动第9页/共73页物业服务合同 物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。 物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。第10页/共73页应当向业主公开的情况和资料 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 第11页/共73页判定合同条款无效的情形主体不合法；物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）合同法实施以后，人民