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xx 年房地产《案例与分析》试题及答案 案例 1： 某企业购得一个已停工 5 年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼，5-27 层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 5-8 层住宅部分向银行申请抵押贷款。 问题： 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。 【参考答案】： 题中所给出的已停工 5 年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”， 购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4 层的哪一部分，及 5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上 评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值 扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。 具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均 不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。 除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值， 在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。 案例 2： 某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房，于xx 年建成并投入使用，现对 2 层进行估价，2 层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 问题： 1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么? 2、写出估价技术路线。 【参考答案】： 1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。 2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料， 估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。 案例 3： 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000 万元，经葶收益各按 50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积 10000m2，售价 3000 元/m2，销售税费为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 100m2 的房屋送给朋友， 向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成， 实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1 万元。甲提出本应双方各分得 1381.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得1351.05 万元;乙则认为该套房屋的成本为25 万元， 故只应从自己的应得收入中扣除 12.5 万元，自己应分得 1368.55 万元。 问题： 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什 么? 【参考答案】： 甲、乙的分配方案均不合理。 甲应分得 1395 万元，乙应分得 1367.1 万元。 因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款 2790 万元， 双方可各分得 1395 万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得 1395 万元，乙尚可获得 1367.1 万元。 案例 4： 某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意， 施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。 3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。 问题： 1、对上述问题应如何处理? 2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理? 【参考答案】： 1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资