土地增值税的计算与申报全省一等奖.pptx

Teaching Repository in Accounting Information Management 土地增值税计算与申报6.6 土地增值税的计算与申报（上） 增值税征税范围包括哪些？增值税纳税人是谁？什么是土地增值税？ 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。一、什么是土地增值税？ 二、土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收 三、土地增值税的纳税人1993年12月13日通过2011年1月8修订中华人民共和国土地增值税暂行法则 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照例缴纳土地增值税。外商投资企业外国企业外籍纳税人 四、土地增值税的基本征税范围土地增值税国有有偿财产行为税纳税人征税范围征税对象转让国有土地使用权 转让地上建筑物及其附着物转让并取得收入的单位和个人出售不包括增值额 法定扣除项目取得收入出售抵押期满，以房地产抵债单位之间互换房地产房地产开发企业的房地产投资合作建房，建成后转让继承赠与直系亲属通过非营利社会团体等部门赠与教育、民政等社会福利、公益事业合作建房、建成后自用代建房评估增值 土地增值税国有有偿财产行为税纳税人征税范围征税对象转让国有土地使用权 转让地上建筑物及其附着物转让并取得收入的单位和个人出售不包括增值额 法定扣除项目取得收入出售抵押期满，以房地产抵债单位之间互换房地产房地产开发企业的房地产投资合作建房，建成后转让继承赠与直系亲属通过非营利社会团体等部门赠与教育、民政等社会福利、公益事业合作建房、建成后自用代建房评估增值四、土地增值税的基本征税范围 五、土地增值税免征或暂免征收1个人互换自有居住用房地产；2合作建房建成后按比例健分房自用；3与房地产开发企业无关的投资联营，将访地产转让到投资企业；4企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中； 5因国家建设需要依法征用、收回的房地产；6对个销售住房暂免征收土地增值税；7建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；8因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。五、土地增值税免征或暂免征收 情景辨析下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方企业合作建房建房后按比例分配自用房产解析：A应当征收土地增值税不属于土地增值税征税范围暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税 土地增值税的计算与申报（下） 土地增值税纳税申报土地增值税的计算 一、土地增值税的计税依据计税依据纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税条例》规定扣除项目金额后的余额。增值额 二、土地增值税的应税收入转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。应税收入转让房地产所取得的收入为不含增值税收入。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：土地增值税预征计税依据＝预收款－应预缴增值税税款 三、转让收入中的扣除项目扣除项目取得土地的使用权所支付的金额地价、费用房地产开发成本赔偿费、前期工程、建安费、根底设备、公共配套、直接费用房地产开发费用销售费用、管理费用、财务费用与转让房地产有关的税金建设税、印花税，教育费附加其他扣除项目可加计扣除＝（取得土地金额＋开发成本）×20%旧房及建筑物的评估价评估价格＝重置成本价×成新度折扣率财务费用能计算分摊利息不能计算分摊利息最多扣除＝利息＋（取得土地金额＋开发成本）×5%最多扣除＝利息＋（取得土地金额＋开发成本）×10% 四、土地增值税的税率判定级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%0250%-100%的部分40%5%3100%-200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35% 五、土地增值税的税收优惠1建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。2因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 六、土地增值税的计算土地增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额1.计算收入总额2.计算扣除项目金额3.计算增值额4.计算增值额与扣除金额之间比例5.计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－