建业城地产项目三期开盘营销方案.pptxVIP

建业城项目三期开盘营销方案;目录纲要;销售目标;;产品分析;建业城项目特质综合解读;;;绿色部分;住宅产品解析;A;A;A;A;产品分析结论;市场分析;大势分析;【资料来源：濮阳统计年鉴、统计局网站公布数据】 ;;4、特有的地域发展格局 油田区、市区、老城区（包括辖县）——相互独立的三个发展区域 唯我独尊的油田区，小市民化的市区，参差不齐的老城区构成了濮阳市地产发展的格局。 濮阳市特有城市发展进程的影响，形成了其他地级城市不具备的地产格局。 各个区域中生活群体不同，各自的生活习惯也区别很大： 油田区 外来人口为主，自视清高，唯我独尊不愿与本地人为伍 市区 认为自己才是濮阳市的主人 老城区 有一部分富裕起来的县乡人口，部分属于暴发户;不同的区域市场造就不同的项目特征 三大格局的出现，使每个区域中的在售项目都有特定的特征。这主要是各区域的客户在做置业选择时，大多都以本区域为主。形成了本区域供应本区域消化的相对封闭的市场格局。 油田区 单价、总价高，集中了濮阳市的中高端项目 市区 单价、总价较高，出现了濮阳市标杆型项目 老城区 单价总价偏低，市场热度不够，急需产品及品质形象良好的大盘来带动 封闭的竞争格局阻碍了地产的整体发展 各区域三分天下，各区域之间客户流通性较差。这大大降低了各自市场的竞争度。对项目产品力与营销力的发挥产生重大的影响。各区域均有自己的代表型项目出现，而整体的市场上缺乏代表性项目。;5、整体发展特征 ;竞争分析;对应策略;价格策略;三期的价格策略实质上就是一二期策略的“去劣补优” 整体目标均价 2650元/平米 整体价格策略 相对的“低开高走”，以较为贴近三期均价的价格入市，组团间实行较为模糊的差异 出发点： 1）目前一二期余房经过多次调整，表单价已较为贴近三期目标均价。“低开过于明显”会造成三期与一二期余房价格过于接近，会影响一二余房的销售。 2）同时考虑到地市项目本身向上通道小，在3个月的时间里，提价过快的话会造成第二组团销售上的压力。;组团价格策略 第一组团： 目标均价2550—2600元/平米，入市均价2550元/平米 整体策略： 1）采用目标均价与入市均价相近的方式； 2）结合项目重大节点进行多频次的小幅提价（交房、教育用地奠基）； 3）单次提价幅度不超过30元/平米； 4）最小调价单位为单元及某个具体的楼层，防止后期价格体系的混乱。;第二组团： 目标均价2700--2750元/平米，入市均价2650元/平米 注：实际以第一组团销售情况而定。 整体策略： 1）价格调整以销售控制及定点去化为目的； 2）计划在四期形象入市进行一次既定的价格调整，为四期产品做准备。;价格公布策略： 开盘前公布价格区间： 多层2500元/平米左右，别墅2800—3100元/平米； 提前2天公布价格表。;蓄客方式; 建业城三期采用购买增值卡的方式进行蓄客，第一次从2008年4月2日开始至 2008 年6月8日开盘，蓄客时间为2个月。蓄客期间客户交纳诚意金可于项目开盘后享受相关优惠。 排号顺序不作为认购顺序，同时鉴于现场售楼部空间有限的情况，解筹当天根据客户到场先后顺序进行选房。;开盘策略;开盘时间 6月8日（周日）上午9：00 理由：考虑到6月份天气可能会比较炎热的情况，建议开始选房时间尽量早一些，这样可以尽量避免客户因天气炎热等待时间太久出现烦躁情绪。 开盘地点 建业城销售中心;开盘方式/控盘策略; 1、开盘仪式 1）领导讲话（简短） 邀请市有关领导、开发商的领导讲话，以项目开发理念、销售信息等为主，时间控制在30分钟之内。 2）舞台活动 安排歌舞表演及小提琴演奏，增添活动现场热闹气氛，避免客户等待过程中出现焦急情绪。;2、准业主置业大抽奖仪式 开盘当日设置成交客户抽奖活动，旨在在开盘日制造热烈场面，在濮阳造成持续的影响力，通过现场热闹气氛带动新客户成交。 3、新闻采访（准备通稿） 安排濮阳日报、濮阳电视台等媒体记者对开发商领导、当天购房客户进行现场采访。;领导/嘉宾：濮阳市相关领导、建业营销中心领导、濮阳建业领导等。 媒体人员：濮阳日报、濮阳电视台、濮阳人民广播电台、中原油田电视台各一名记者参与活动。 工作人员：销售人员8人、其他工作人员39人。;7：00;选房流程;现场区域划分 1、迎宾区：位于销售中心入口处，以便控制入场秩序； 2、车辆停放区：位于销售中心前面，各车辆