城市进入研究—世联方法.pptxVIP

城市进入研究—世联方法第1页/共93页 2协信对于本次研究的要求对于城市的研究必须是全国范围内的研究。中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几趟飞机。——访谈纪要（2007.4.30）协信对于本次研究内容的要求集中力量，先扎一个城市。在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。——访谈纪要（2007.4.30）协信对于异地发展的思考第2页/共93页 3世联对于本次研究目的的理解通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市第3页/共93页 4围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究与4位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法向5位世联顾问部总监针对房价上升问题进行访谈向北京、上海、深圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议……进行的研究进行的访谈参考的数据《中国城市群》《城市群与城市国际化》《美国城市发展模式》《美国城市城市化的历史解读》《中国城市竞争力报告》《中国120个城市竞争力的提升》《京津冀地区城乡发展规划研究》全国十一五规划纲要多个城市的规划文本《MGI china consumer demand》……世联平台中国房地产信息网数据库搜房网数据库《中国房地产年鉴》各城市2000~2006年统计公报各城市官方统计网站部分城市统计年鉴中国土地监测中心网站……第4页/共93页 5世联的研究思想（1/2）特征：区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量取地机会：在区域中心城市取地特征：区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；郊区化成为中心城市发展的趋势取地机会：区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段中心城市主城区副城区特征：区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市第5页/共93页 6世联的研究思想（2/2）世联的研究思想：以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究协信集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进入性条件判断目标城市高潜力区域条件判断借鉴成功经验第6页/共93页 7世联的研究方法：七次筛选确定目标城市目标城市全国范围的重点城市第一次筛选：中国城市梯级划分符合协信集团战略性进入要求的城市第二次筛选：协信企业发展要求第三次筛选：房地产市场价值实现潜力市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市第四次筛选：房价快速上升条件第五次筛选：城市的进入性条件协信具备进入性条件的城市12345…优选城市归属城市群内部条件比较借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件第六次筛选：城市群内部优势比较第七次筛选：成功经验借鉴第7页/共93页 8我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位 ；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城