山东滨州中海城营销策划方案.pptVIP

推售产品 2、每期推出产品与价格策略 （三）营销策略 推出 时间 产品类型 新推出楼栋 户数合计 面积合计 5月开盘前在售 独栋 6160、6162、6165、6127 4 1740 联排 6199、6203、6207、6208、6211、6224、6225、6197、6198 27 9549 洋房 6187、6190、6195 54 8096.9 价格策略 产品类型 价格策略 独栋 实现均价10500元/平米以上 联排 根据付款情况给予不超过5%的优惠幅度，均价实现6300元/平米 洋房 价格保持在均价3800元/平米左右，团购房源可享受9折优惠，均价实现3600元/平米 第六十三页，共九十一页。 推售产品 （三）营销策略 推出时间 产品类型 新推出楼栋 户数合计 面积合计 5月 独栋 6171、6172、6175、6177、6178 5 2273.2 联排 6200、6201、6202、6205、6206、6209、6210 36 11177.24 洋房 6183、6188 60 13400.14 价格策略 产品类型 价格策略 独栋 均价实现11000元/平米以上 联排 根据付款情况给予不超过5%的优惠幅度，均价实现6500元/平米以上 洋房 价格保持在均价3900元/平米左右，团购房源可享受9折优惠，均价实现3750元/平米以上 2、每期推出产品与价格策略 第六十四页，共九十一页。 1、香溪翠庭 （四）主要竞争项目状况 区位 长江二路、渤海十九路 户型 207-300平米联排别墅 风格 西班牙风格 价格 7000-9000元/平米 配套 地源热泵、变频多联机中央空调、三玻双中空温屏玻璃、五腔三密封塑钢型材、纳米光子空气净回化、全热收新风置换、同层排水 广告投入 主要集中在报纸广告（鲁北晚报每周3期）、短信广告、电台广告等 主推核心价值 建筑科技化、智能化 营销措施 主要以客带客为主，召开产品推介会，并对房源进行预约销售 促销手段 看房赠电影票、抽奖送IPAD2等 销售渠道拓展 销售范围主要集中在滨州市区，未涉及各个县城 客群 年龄在30-45左右的中产阶级 销售情况 推出60套，认购40多套 小结 该项目联排别墅体量较大，有200多套，是中海城项目未来几年的直接竞争对手。项目暂未开盘，但认购情况较好，客户来源集中在客带客，产品优势明显，新材料、新技术的应用给项目带来良好的口碑。虽然单价比中海城项目高，但其赠送地暖热泵、地下储藏室等，实际价格相当。 第三十一页，共九十一页。 2、渤海城邦 （四）主要竞争项目状况 区位 黄河十三路以北、渤海二十一路以东 风格 西班牙风格 户型 90-130平米花园洋房/270-330平米叠拼别墅 价格 洋房标准层3500-4000元/平米（均价3800元/平），别墅6500-8000元/平米（均价6800元/平米） 配套 深圳卓越物业 广告投入 主要集中在报纸广告、短信广告、电台广告等，一年广告费用大约在500万左右 主推核心价值 建筑风格 营销措施 召开产品推介会，开盘活动，样板间开放，参加房展会、沾化冬枣节 促销手段 看房赠花生油，特价房等 销售渠道拓展 销售范围主要集中在滨州市区，各县城均有涉及，主要是通过参与当地的活动累计客户 客群 多层洋房主要集中在25-35岁左右的年轻人，别墅客户主要是年龄在30-45左右的中产阶级 销售情况 2011年实现销售花园洋房150套，联排别墅12套，回收资金8000万 小结 渤海城邦项目是与中海城合作项目，也是距离本项目最直接的竞争对手，2011年销售由山东黑马代理销售，其活动组织也很有针对性，通过参与滨州的各个区域活动，累积了不少的意向客户。其产品也是在中海城项目的基础上做了改进，户型设计更加合理 第三十二页，共九十一页。 （四）主要竞争项目状况 项目开盘销售需要一个较长的蓄水周期，像渤海城邦，通过长期的蓄客，才能实现项目开盘的火爆销售。棕榈湾需要深入研究各种推广方式，增加蓄客手段。 对价格的制定上，需要制定在合理区间范围内，价格过高或过低都不利于项目销售。滨州其他区域项目像田园牧歌、中兴绿都、德坤华府等楼盘，由于定价过高，造成在去化掉蓄水客户后，后期销售不畅。 由于滨州市场本身的购买力市场较小，因此谁先把握住了潜在客户，谁就可以赢得销售的主动权。典型的是香溪翠庭，虽然没有开盘销售，但是因其预约的门槛低，拉拢了一大批意向客户。 项目的开盘销售需要制造轰动效应，不论从内部还是外部，都要制造事件，以引起市场注意，田园牧歌的明星代言、美信海公馆的20万汽车抽奖，极大的刺激了市场反应，提升了项目的市场知名度和影响力。 3、小结 对中海城棕榈湾操盘的指导意义 第三十三页，共九十一页。 * 2 中海城项目自身情况 第三十四页，共九十一页。 中海城项