山东鲁商济南国奥城公寓可行性再研究72.pptVIP

商务公寓项目 项目名 年限 总量 存量 销售率 面积区间 层高 中央空调 装修 三庆财富中心 D座 40 1.5万 0.1万 约90% 40-150 3.6 无 精装 大地锐城 40 约3万 3万 未售 未定 未定 未定 未定 名士杰座 40 约5万 4.5万 10% 30-80 3 无 简装 黄金时代广场 40 约15万 约15万 未售 未定 未定 未定 未定 自由城 40 2.5万 0.125万 95% 40-110 3.1 无 简装 晶都国际 50 3.6万 约0.15 95% 40-127 3.1 无 精装 正大时代广场 40 3万 约2万 30% 30-150 3.2 分户式 精装 九城尚都 50 1.5万 约1.3万 10% 32-54 3 无 简装 嘉汇环球广场 40 4.3万 0.08万 98% 30-70 3 无 精装 合计 36.4万 26.3万 济南市商务公寓存量较少，竞争相对缓和。 2008年公寓销售151264.58m2 ，写字楼销售36191.24m2 第三十一页，共七十三页。 小户型办公项目： 项目名称 均价 （元/ ㎡ ） 总量（㎡） 销售 情况 面积区间 （㎡） 层高 （m） 空调 三翔SOSA 6000 23000 ㎡ 55% 70-137 3.9 户式中央空调 三威大厦 6150 73300 ㎡ 90% 100-200顶层loft 3.3 中央空调 泉景恒展商务大厦 7800 12970㎡ 售罄 70-200 3 无 三庆财富中心C座 5800 1.5万 90% 40-200 3.6 无 三庆枫润商务大厦 6500 30000 ㎡ 售罄 70-180 3.3 无 普利商务中心 未定 2万㎡ 认购 51-251 未定 未定 嘉馨商务大厦 7000-8000 2万㎡ 认购 50-150 3 无 区域内小户型办公项目不多，且销售较好，存量不大。 第三十二页，共七十三页。 整个济南市场，特别是区域内小型商务产品存量和未来放量较高档写字楼要小的多，为商务公寓提供了可行性。 专拣 软 柿子捏 第三十三页，共七十三页。 4.需求市场有保障 济南中小企业较多，提供了较大的客户选择面； 通过需求市场调查分析可知，多数中小企业愿意设置独立卫生间的。 项目周边近距离内，大型办公楼云集，政府企事业单位众多，但无小面积居住型产品，设置厨房可满足其休憩型居住需求和小公司自己做饭的需求。 客户是 上帝 第三十四页，共七十三页。 5.新项目看发展趋势 黄金时代广场项目并未全部建成写字楼，而是公寓写字楼平分秋色； 近期新出现的小面积办公项目：嘉馨商务大厦、普利商务中心、天业国际等都采用了室内卫生间设计（不要卫生间可预处理）。 对手是 镜子 第三十五页，共七十三页。 客户需求 购买门槛 竞争市场 soho商务公寓 有较强可行性 成本 第三十六页，共七十三页。 公寓运作难点与应对 第三十七页，共七十三页。 难点一 现阶段项目周边区域配套尚不齐全，办公条件尚不成熟，吸引客户近期购买存在较大难度。 第三十八页，共七十三页。 解决之道 宣传推广上，加强对本片区未来前景的引导，突出将来的配套，展现项目巨大的升值潜力，弱化客户对区域现状的过度关注。 项目自身建设上，一方面尽量提早地下商场和酒店的建设和使用（地下南半部分提前投入使用）；另一方面建议在公寓楼地上一层设立底商，本楼座交房时就可投入经营，为项目服务。为保证其服务性，可先采取出租或免租金招商的办法。 第三十九页，共七十三页。 难点二 公寓产品主力目标客户为中小企业受目标客户实力限制，价格难以突破。 第四十页，共七十三页。 解决之道 在产品设计上，将公共部位和室内卫生间采用高标准设置，提高项目的档次。在营销推广上，着力展现项目的品质感，以满足欲购买企业对提高企业形象的要求。使售价物有所值，甚至是物超所值。 第四十一页，共七十三页。 涉外行政公寓 什么是涉外公寓？ 　　涉外公寓是指专为外籍人士和高级商务人士量身定制的全精装国际标准公寓，与普通住宅相比，涉外公寓无论是在区域选择、精装标准、户型设计，还是物业管理等方面的标准都要求极高，可以这样说，涉外公寓的发展是一个城市走向国际化的标志之一。 什么是行政？ “行政”一词，来源于拉丁文，原意是指执行社会群体的公共事务。有三种意义上的“行政”。广义即指管理；中义即指各类国家机关的管理；狭义仅指除立法、司法机关以外的国家行政机关对社会事务的管理。 我们援引“行政”一词的广义，例如：行政级汽车、行政级豪宅。。。 第四十二页，共七十三页。 公寓。行政级 第四十三页，共七十三页。 精准营销 深挖客户 更加精准的定位客户，尽量寻找那些实力较强的客户。 第四十四页，共七十三页。 第一类：自用型 1.自用办公型 对周边单位依附性