思源经纪武汉巢上城成熟社区项目营销推广报告92p201.pptVIP

我们将运用市场比较法，遴选竞争项目进行比较，从而得出本项目的市场参考价，遴选项目如下： 营销推广策略——价格测算 第六十二页，共九十五页。 营销推广策略——价格测算 第六十三页，共九十五页。 通过市场比较法的计算，本项目的市场参考价约为5100元/㎡ 根据我司操盘手法，项目价格有望达到5100-5300元，此价格区间将作为我们后续价格策略的依据。 营销推广策略——价格测算 第六十四页，共九十五页。 第六十五页，共九十五页。 第六十六页，共九十五页。 核心价值梳理 核心卖点提炼 主题推广语 推广费用概算 PART4 营销推广 第六十七页，共九十五页。 中小户型商品住房为市场销售主体。2010年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的74.91%，较去年增加了4个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为40.61%，较去年增加了3个百分点；90-120平方米商品住房销售套数占总套数的34.30%，较去年增加了1个百分点。140平方米以上占比为10.53%。 本市市民购房占比达五成以上。从购买主体情况看，本市市民仍是购买商品住房的主要人群. 2011年武汉市场 第三十页，共九十五页。 7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成 2011年武汉市场 第三十一页，共九十五页。 2011年武汉房地产市场小结 房地产市场调控进一步加强 住房价格趋于平稳 保障性住房建设加强 市场秩序进一步规范 刚需主宰楼市；性价比驱动作用明显；未来区域供应加大，竞争加剧。 第三十二页，共九十五页。 区域竞争楼盘一览表 区 域 产 品 同 质 化 严 重 第三十三页，共九十五页。 VS 颐景康城 巢 项目设计酒店式入户大堂、地中海式商业风情街综合型私家会所并专设迷你高尔夫推杆练习场 项目配置了5000平米会所，含有音乐厅、艺术馆等等娱乐设施社区内配置了网球场、篮球场、羽毛球场、游泳池等 区域直面竞案优劣势对比 在明年入市的颐景康城，在社区配套上，是少于本项目的。 第三十四页，共九十五页。 VS 汉口湖畔 巢 物业形态多样，含别墅、洋房、小（高）层 大厅设计为6米挑空酒店式 优劣势对比 在物业形态变化以及整体天际线的营造上，本项目略差 后期规划以小高层和高层为主 第三十五页，共九十五页。 VS F·空港中心城 巢 优劣势对比 规划有2.5万平米的集中商业区、后期预计将成为区域 商业中心 本项目没有单独的配建商业 本项目在商业配建上，是明显弱于F·空港中心城的 第三十六页，共九十五页。 VS 中城时代 巢 整体均规划纯板楼设计，以90㎡以下中小户型为主，户型赠送率高达15-27%。 在前期开盘过程中，忽略了外地客户的排查，造成前期认购火爆，后期成交困难 即将推售80-116㎡的户型，户型功能齐全，面积控制得当，没有浪费； 在营销方式上，采取坐行结合的模式，对于现场控得较好。 综合比较：户型各有优势，营销本项目较强 优劣势对比 第三十七页，共九十五页。 VS 巢 恒大名都 全国品牌开发商、整体景观资源在盘龙城项目当中居首位， 产品全部精装修，但物业形态缺乏过度产品 优劣势对比 以毛坯标准交房，而且在景观营销与交通通路上 略差 在景观拥有与开发商品牌上，是强于本项目的 第三十八页，共九十五页。 我们的产品与竞品相比，没有明显不足，甚至在产品的某些方面，还略强于竞争楼盘。 但是，在片区产品同质化严重的情况下，产品上的微弱优势，在客户眼中是基本是可以互抵和忽略不计的。 本项目在通路上，以及客户导入存在明显的硬伤，在机场高速为通车前，本项目的客户导入能力是弱于盘龙城绝大部分的在售项目的。 有少许产品竞争优势，但不足以造就绝对领先地位 未来交通优势发展看好，但现阶段受众多竞品拦截 产品竞争力总结 第三十九页，共九十五页。 2012年后，由于武汉大道的开通，交通的改善，使大量客户选择由长江二桥至武汉大道至巨龙大道进入盘龙城。 本案由原来的盘龙城门户板块变为盘龙城中心板块，而原有的客户导入线路也由“第一”变为众多竞争项目在前方拦截。 区域竞争格局 本案 衍生·领袖城 人和天地 日月山水 恒大名都 香奈·天鹅湖 F·阳光城 美景天城 中城时代 汉飞向上城 F空港中心城 巨龙大道 岱黄高速 盘龙大道 机场高速 颐景康城 汉口湖畔 F·学府 通路受阻，客户导入被严重分流 第四十页，共九十五页。 200余套奢侈二房及三房， 70-120m2，后续尚有20万方住宅待售 300余套舒适二房及三房，90~120m2 ，后续预计尚有9万方待开发 竞案推售时间及推货量预估 11年 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 1900