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枢密院项目解析 联东集团 营销策划中心 2011.03.15 第一页，共十九页。 1 项目概况 2 规划特点 3 产品解析 4 销售分析 第二页，共十九页。 项目紧邻五环，比邻亦庄，位于京津高速及京津塘高速路之间；距离国贸15公里，亦庄核心配套区7公里，首都机场35公里，亦庄城铁4公里 项目区位 国贸 15km 亦庄核心区 7km 京津高速 京津唐高速 第三页，共十九页。 一期 二期 商业 总占地 7万 一期占地 4.79万 一期建面 3.77万 容积率 0.78 绿地率 25% 一期共建29栋纯独栋，现基本都已完工，道路及园林修整中；开发商打算根据一期销售情况规划二期产品，现尚未出具体规划；项目南侧是1.1万平米的商业，开发商欲自持打造餐饮街 项目概况 第四页，共十九页。 “枢密院”本是唐、五代、宋、辽、元时代的官署，大抵主管军事； 项目秉承了古枢密院思想核心，并以此为案名，以军号作LOGO，意在展示引领独栋办公产品的号召力； “枢密院”案名解析 第五页，共十九页。 1 项目概况 2 规划特点 3 产品解析 4 销售分析 第六页，共十九页。 四栋异形铜建筑及万余平米下沉式水景广场，是园区精心打造的亮点，这些特色提升了园区整体品质，但采光差、空间使用率低、高成本带来的高价位等原因使铜建筑成了同时期的鸡肋； 园区特色景观 每栋楼前的绿地都将以高大的灌木围合起来，成为企业私属用地； 园区外围（园区与道路间）由几米宽的果岭隔离开 果岭 第七页，共十九页。 退台设计：为了使尽可能多的独栋能观赏到中央广场，广场两侧的产品基本设计成长条状，并设计了面向景观的退台； 产品细节 退台 退台 退台 退台 退台 退台 退台 第八页，共十九页。 所有楼栋都有外挂楼梯，虽然后期会用孔板遮盖，但园区整体显凌乱； 异形入口 外挂楼梯 产品细节 玻璃罩 不少建筑都在某层设置大面积外挂式“玻璃罩”，增强建筑的层次感和采光面积； 部分楼栋设置成异形入口，增强了层次感、设计感 第九页，共十九页。 1 项目概况 2 规划特点 3 产品解析 4 销售分析 第十页，共十九页。 园区的29栋独栋共2-6层不等，首层层高4.5米，二层以上3.9米； 嘉创路 2、3层产品均在1000平米以下，沿 路设计成低层是为了更好展示里面 一排建筑的LOGO；因为小面积户 型最易销售，所以好的景观都给了 大面积户型 2F 3F 2F 4栋小面积异形铜建筑-----园区最具亮点的产品，位于中央景观中 4F（退台3层） 4F（部分退台3层） 4F 4F 4F 4层独栋产品----园区最主力产品，围绕中心广场排布 3F （退台2层） 6F（退台2层） 三栋楼王均占资源优势，2、3层两栋楼王，广场景观观赏面及平层面积均较大； 6层楼王位于两条主路拐角处，昭示性极好，而且是园区独一无二的白色建筑 2F 产品排布 第十一页，共十九页。 1000-2500平米4层产品是园区主力面积，占比58%，平层面积从250-600平米不等； 1000平米以下产品占比24%，主要由二三层产品及铜建筑构成，小面积产品也是园区最为畅销的户型（异形铜建筑除外）； 三栋楼王分别有2、3、6层三栋建筑构成，基本都占据了园区最佳位置，是最受客户青睐的户型，面积从1546-3291平米，占比18% 　 层数 面积段 楼栋 总面积 面积占比 小面积主力产品 2层 500-700 5 3134 8% 3层 800-900 4 3509 9% 合计 　 9 6643 17% 大面积主力产品 4层 1000-1300 4 4593 12% 1500-1600 2 3054 8% 1800-2000 3 5712 15% 2100-2500 4 9107 24% 合计 　 22 22466 58% 楼王 2层 1546 1 1546 4% 3层 1975 1 1975 5% 6层 3291 1 3291 9% 合计 　 3 6812 18% 异形建筑 2层 460-930 4 2874 7% 产品面积 第十二页，共十九页。 1 项目概况 2 规划特点 3 产品解析 4 销售分析 第十三页，共十九页。 2011年3月1日开盘，目前还剩余4栋框架，报价1.7万，4栋铜建筑，报价2万，因销售情况好而暂时停盘，打算园区景观完成后，现房高价出售； 剩余的四栋建筑均沿街或临广场，景观资源及昭示性均好 销售情况 第十四页，共十九页。 *