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挑战高难LOFT类型项目产品分析第1页/共90页第2页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第3页/共90页何为LOFT定义： LOFT，英文字典中把它译为阁楼、顶层楼。这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式，其内涵已经远远超出了这个词本身。 第4页/共90页LOFT的出现： LOFT的概念源于20世纪四十年代，当时的人们为了逃避市区工作生活所需的昂贵租金，纽约的艺术家与设计师们变利用废弃的工业厂房、仓库用房分隔出居住、工作所需要的各种空间，后来这就被人们称为“苏荷”区。这就是最早的LOFT居住生活方式。实际上就是工厂或仓库楼层的改造利用。现在，艺术家们使它成为一种生活方式的代名词。第5页/共90页LOFT的演变： LOFT的空间有非常大的灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动。至此，LOFT从贫民用品演变成为现代生活中的一种居住艺术。第6页/共90页LOFT在中国： LOFT已成为了一种建筑形式，甚至逐渐成为一种城市重新发展的主要潮流。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，他们听凭自己内心的指引，将这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，让每一个角落都深刻表达着一种生活的独特元素。第7页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第8页/共90页有关LOFT，政策如是说 北京市规划委员会二ＯＯ六年七月十日发布的《容积率指标计算规则》中有关于层高的一点说明。 当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 第9页/共90页 市规划委在“国十五条”下发后补发了文件，要求层高大于4.9米的房屋一律按两倍面积计算，这一招，针对的就是LOFT户型。市规委的新规明确指出，当住宅建筑层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。 第10页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第11页/共90页政策前典型案例项目区域建筑类型性质总建面LOFT所占比例开发商荣丰2008宣武塔楼普通住宅35万22%北京荣丰房地产开发公司赢家崇文塔楼、板楼普通住宅全部中信房地产公司瞰都朝阳塔楼公寓11万5%北京永同昌京都房地产开发有限公司天鹅湾朝阳板楼公寓46万15%北京博成房地产有限公司魔界(巴克寓所2期)通州板楼普通住宅20万33% 北京万德福房地产开发公司北京北昌平板塔结合普通住宅21万北京新天麓房地产开发有限公司第12页/共90页典型案例(一)：荣丰2008基本概况总建面35万㎡建筑形式塔楼物业类别普通住宅非loft单价开盘:4800元/平米—结案:13000元/平米容积率3.2装修标准毛坯宣传诉求点西二环罕有高尚住宅区；宁静与动感相结合的理想居住场所；开发商实力打造；一层的价格二层的空间；贴近时代生活的完美配套。LOFT部分loft体量/总体量80000/350000:loft占整体规模的22%Loft标准层高5.2loft单价5000元/平米—14500元/平米（单层）loft面积范围27㎡-60㎡（30多㎡的居多) 单层面积销售时间段(2004.3-2006.11) 销售时间段:32个月套数1500多套（还剩40-50套） 户型种类一室三厅两卫户型配比33~48㎡-70%；48~57㎡-20%；60㎡—10%户型面宽3—4.5户型进深8.3/11.5-14.25功能分布楼上卧室、客厅、卫生间（0居室） 楼下客厅、餐厅、厨房、卫生间loft设计中管线问题与平层管线走法相同第13页/共90页位置图：社区位于西二环天宁寺桥向西500米,北依连接西二环与西三环之莲花汇池东路,西邻三里河南延路,距长安街、金融街3分钟车程，到西三环也仅需5分钟车程。第14页/共90页外立面：第15页/共90页户型图：方片2户型 方片J户型? 方片９户型 第16页/共90页方片10户型 方片4户型 方片8户型 第17页/共90页园林、景观：荣丰2008采用整体园林规划，以现代化设计为主要基调，