房地产开发成本核算.pptxVIP

第三章 开发产品本钱的核算 p134开发产品本钱的构成土地开发本钱房屋开发本钱配套设施开发本钱 案例：万科金域榕郡楼盘价格：20000元/平方(参考价〕所属板块：五四北工程建筑类别：别墅面　　积：270-310平方米容 积 率：2.3；绿 化 率：30%总 户 数：3900户入住时间：2021年配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园〔规划中〕 老建筑与景观完美结合老烟囱 清幽的小道很特别的喷泉 历史印记与现代建筑和谐共融 老厂房与小路 老厂房旁的泳池 福泰钢铁厂原址 老火车头 根据?施工、房地产开发企业财务制度?规定，房地产开发企业的本钱费用分为开发产品本钱和期间费用两大类。 第一节 开发产品本钱概述 一、开发产品本钱的构成 p135 土地征用及拆迁补偿前期工程费根底设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 1.土地征用及拆迁补偿 它是指为取得土地开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出。?? 资料：开发商拿地首付至少50%〔2021-12-17〕 2.前期工程费 它是指房地产开发工程前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平〞〔即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。??? ??? 3.根底设施费 它是指房地产开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。??? ?? ??? 4.建筑安装费 它是指房地产开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费 它是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。??? ??? 5.配套设施费 注：能有偿转让的，如：银行、邮局、商店、医院等，该类配套设施支出，单独“开发本钱——配套设施开发本钱〞核算。?? ??? 6.开发间接费 它是指房地产开发企业开发现场管理机构为开发房地产工程所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用等。??? ??? 第一节 开发产品本钱概述 一、开发产品本钱的构成 p135 土地征用及拆迁补偿前期工程费根底设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 讨论： 万科金域榕郡的设计理念对于开发本钱有何影响？ 国家规定房地产开发企业的以下支出不得列入本钱费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入本钱费用的其他支出。一.开发产品本钱的构成 例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。例3：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。工程分为一期、二期、三期。二.开发产品本钱核算对象确实定 二.开发产品本钱核算对象确实定 p136一般的开发工程，可以独立编制设计概〔预〕算，独立的施工图。可以单项工程作为本钱核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发工程，开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个本钱核算对象，简化核算手续。对于个别规模较大，工期较长的开发工程，按开发工程的一定区域或局部划分本钱核算对象，便于及时反映开发本钱。 三.开发产品本钱计算期房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批生产。开发产品本钱计算是以每一项或每小批开发产品作为本钱计算对象，以房地产开发建设周期为本钱计算期，一般于开发产品竣工后进行本钱结算。 一、账户的设置 开发本钱开发间接费用第二节 土地开发本钱的核算 p140 1.“开发本钱〞账户〔本钱类〕 设四个明细科目 “开发本钱——土地开发本钱 ——房屋开发本钱 ——配套设施开发本钱 ——代建工程开发本钱〞 2.“开发间接费用〞〔本钱类〕