三亚财富公馆海湾金殿营销策划报告192.pptVIP

礼宾接待 Reception 豪华车队 专职司机预约 第一百二十七页，共一百九十三页。 权益顾问 Property Consultant 财富集团权益顾问 租赁托管 财产维护 （建议北京财富公馆/ 三亚财富海湾项目在销售上、酒店使用上能权益共享。） 第一百二十八页，共一百九十三页。 个人助理 Assistant 行程安排 个人事务办理 外出向导 第一百二十九页，共一百九十三页。 家庭医生 Private Doc 24小时on call 第一百三十页，共一百九十三页。 宴会策划 Party Planning 商务会议统筹 宴会活动策划执行 第一百三十一页，共一百九十三页。 —极致化梦幻服务体验— 第一百三十二页，共一百九十三页。 “接待中心”要玩就玩[出位]! 第一百三十三页，共一百九十三页。 服务体验流程示意 豪车外接 （A、到客户处专程迎接 B、特需护卫） 到访预约 （了解客户基础信息） 前往现场 （A、车上各种饮品及音乐可选择 B、询问客户喜好，通知现场准备 C、通知售楼处，宾客到达时间） 礼宾迎候 （生活管家提前迎侯） 现场服务 （A、生活管家专人负责 B、服务内容提前安排） 介绍项目 （置业顾问根据客户情况安排介绍内容） 海南行程建议 （个人助理为客户制定行程建议） 专车送往 （A、根据客户需求安排送往 B、特需护卫） 第一百三十四页，共一百九十三页。 第一百三十五页，共一百九十三页。 第一百三十六页，共一百九十三页。 本项目发展的三个维度 财富海湾 产品价值 区域价值 景观价值 首个纯大户公馆区、首个欧式风格精品酒店公寓 三亚新城核心圈、一线海景海居度假 山景、海景、自身园林景观 一线海景稀缺性 度假氛围成熟 处于新城连接地带 北部山景观资源 三亚湾无敌海景观资源 项目自身园林景观资源 欧式风格酒店式公寓 绝无仅有的纯大户公馆 整体档次“标高” 第九十五页，共一百九十三页。 营销动作 定义区域 定义产品 细节放大 三亚湾区域周边环境趋于成熟，游艇码头、高尔夫球场、五星级酒店等高端度假配套设施逐步完善 三亚湾唯一纯空中别墅会馆 高端科技智能化 私人高级秘书服务 专机看房活动 炒作区域稀缺价值 五星级酒店超大泛会所 高贵形象logo 以财富俱乐部为平台，整合资源，打造“财富会”形成“生意+生活+度假”的综合三维一体高端服务体系 与北京财富公馆异地联动营销 顶级装修样板间 引入“COTEL”概念 放大土地价值 放大展示区 放大尊贵服务 时尚感 身份感 稀缺感 营销操作的关键 第九十六页，共一百九十三页。 营销难题思考 区域：新区崛起，对抗加剧 目前海棠湾、清水湾、土福湾等泛三亚海景地产片区的崛起，由于其规模开发，起点较高，同时目前的售价较低，所以对本案所在片区三亚湾冲击巨大，新崛起的区域中发展正处于成长中的阶段，各项建设配套正都在制定完善中，处于实施阶段。成长中的前景毋庸置疑，所带来的同类同步发展所造成的竞争强度也有目共睹，从而增加了竞争力的增强，难以顺利的进行产品消化。 第九十七页，共一百九十三页。 产品：建筑密集，尘市繁杂 从产品来看，本项目所处位置虽然位置优良，但两面沿街的规划形态，导致噪音、粉尘的影响；而较高的建筑密度影响栋距间的视线，景观也受到空间约束无从提升，项目没有直接临海的沙滩，从而阻碍了客户对产品的高度评价，造成销售上的难点。 营销难题思考 第九十八页，共一百九十三页。 竞争：左右夹击，短兵相接 区域市场的竞争强烈，分流了区域中主要的客户视线，加重了市场份额的占有率。香港雅居乐的清水湾、鹿回头半岛的半山半岛等项目，依靠其自身大体量的产品形态为优势，并利用先入为主的早期开发时机占有了市场大部分的注意。 而项目同片区的其它同类性竞争项目也正紧跟我后，都采用各自特色展开区域市场的客户争夺战。前有猛虎当道，后有豺狼紧追，现实状态不容乐观。 营销难题思考 第九十九页，共一百九十三页。 竞争 消费者 市场趋势 推售节奏 销售力 价值塑造 与传递 整合能力 重点研究未来市场的趋势，这是做出最快反应所需要的时间。 消费者是有限理性的，特别是快速发展的市场，客户的认知价值可被引导，从而为概念营造、口碑传播、老带新留下广阔的发展空间。 竞争的实质上是泛化的，除了“客户资源”直接竞争外，还有“注意力”竞争和“社会资源”的竞争。所以广告公司很重要；与媒体的良好互动很重要。 销售力=沟通技巧+销售工具+状态，沟通技巧是否需要改善？是否有足够的销售工具提供给销售人员？销售人员是否确信，所卖的产品是最好的？ 营销是一个系统工程——施工计划、形象展示、营销事件、广告投放、销售士气，经过有序搭接能产生最大的效能。整合能力是最核心的竞争力。 消费者只能从他感兴趣和能体验的渠道获取信息，通过感官判