商贸物流地产开发模式与发展趋势.pptVIP

龙岩象屿物流园区有限公司 商贸物流地产解析 第一页，共二十五页。 目录 商贸物流地产开发模式 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势 商贸物流综合开发模式价值及竞争性 物流商贸城体现形式 案例分析 龙岩物流发展现状 龙岩象屿物流园区有限公司 第二页，共二十五页。 前言 近年来，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步升值受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，参与者主要是政府下属企业和外资专业物流企业。前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。但这两类型的开发都是较为简单的进行纯物流物业的开发。在物流资源相对分散且不足的三四类城市，如何将分散的资源进行整合集中成为新的物流地产发展的探讨方向。  龙岩象屿物流园区有限公司 第三页，共二十五页。 第一章 商贸物流地产开发模式 商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来的新型物流地产开发模式。其主要操作的模式是物流地产平台开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良性互动，构成整个平台的和谐发展。物流商贸地产通过前后端平台的建设，引进前后端有经验实力的经营者，后端物流直接服务于前端市场，形成综合的外向竞争实力。在整个体系中，平台开发商是前后端市场的整合者，前后端的营运者是各自领域内的专业者，三方可以形成强势的互补。 龙岩象屿物流园区有限公司 第四页，共二十五页。 商贸物流各方关系简图 龙岩象屿物流园区有限公司 第五页，共二十五页。 商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商贸城。物流商贸城有别于国外Shopping　Mall以及Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳华南城就是比较成功的案例。 商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。 龙岩象屿物流园区有限公司 第六页，共二十五页。 发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本，而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。 龙岩象屿物流园区有限公司 第七页，共二十五页。 第二章 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势 市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本的物流基础确相对薄弱。前端市场积极寻求后端物流配套的有力支持，使其能专注主营业务，提升运营管理水平、降低物流成本提高品牌竞争力；后端依托前端流量生存发展，且通过优胜劣汰资源整合后提供完善规范的优质服务。单个或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为完善配套的商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场发展趋势，目前在国际国内已有成熟运作案例，但在龙岩尚属空白。 龙岩象屿物流园区有限公司 第八页，共二十五页。 第三章 商贸物流综合开发模式价值及竞争性 商贸物流综合开发模式竞争性体现在“融合、集聚、网络、增值”方面。 融合：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链的载体，通过产品的交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体，促进商业与物流业的相互渗透与产业融合，从而创造新的市场需求与价值增值。 集聚：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等环节进行整合集聚，产生市场和物流基地的集聚效应。 网络：以综合性信息管理系统专业化管理的商贸服务型物流园区，具备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等多种功能，不但可满足市场各类需求，且可形成区域