上海南汇商务区研究.pptxVIP

上海南汇商务区研究第1页/共29页第2页/共29页地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路193号南汇核心位置距离市区：34公里距离浦东机场：15公里临近临港新城第3页/共29页物业类型：工业地产别墅工业地产借别墅之名面世使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年土地性质：工业用地房屋性质：研发楼产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入第4页/共29页项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期一期占地面积：15.2万方建筑总用地面积：3.6万方容积率：0.48绿化率：35%总建筑面积：10万方，其中地上建筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所 一期规划图 二期总用地面积：17.4万方总建筑面积：11.1万方，其中研发楼7.9万方，会所0.67万方。综合绿地率：35.2%，综合建筑密度：23.4%。单栋建筑面积：600—734平（含地下174—224平），销售均价：15000—19000元/m2 第5页/共29页设计理念：一期---独栋庭院、休闲商务2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划前后200平方米左右庭院花园室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米步入式阳光庭院，室内双车库第6页/共29页户型设计：一期300-400平户型，地面2层，地下1层350平户型图第7页/共29页400平户型图第8页/共29页设计团队：原版德国设计团队开发公司：上海美住置业建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所景观设计：FSW景观设计公司室内设计：studio architects室内设计公司第9页/共29页特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统”第10页/共29页商务配套：15000平米五星级会所 / 二期6000平方米VIP会所超五星级豪华商务配套会所按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅第11页/共29页成熟智能化：光纤入户、智能停车闭路监控系统门禁准可视系统红外周界报警系统停车库智能化人性管理统一配置的企业光纤入户支持第12页/共29页优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃小区道路铺设厚达8厘米 花岗岩大理石主干道 商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石 全部采用圣戈班 low-e 玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上 PS：圣戈班(Saint-Gobain)于1665年由Colbert先生创力，并于当年承建了凡尔赛宫的玻璃画廊。圣戈班集团是其所在所有行业的欧洲及世界领先者 第13页/共29页项 目 简 介区 域 分 析市 场 分 析第14页/共29页大浦东新区：上海未来经济引擎并区对南汇利好：产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求； 政策优惠和制度创新。由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇也受惠。南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区 本案所在惠南板块被划为浦东新区第15页/共29页大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运中心（洋山深水港口）陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD 洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海建设国际航运中心的主要载体 外高桥、陆家嘴、临港新城组成的“大浦东金三角” 第16页/共29页迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程迪斯尼本案迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅15分钟车程第17页/共29页项 目 简 介区 域 分 析市 场 分 析第18页/共29页纯别墅市场分析上海别墅板块划分，南汇新起工业地产区域交通便捷：位于上海市区和浦东机场、洋山深水港之间，通过卢浦大桥和徐浦大桥，和徐汇相连，交通方便产业支撑：受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园的带动休闲旅游带动：迪斯尼乐园落户第19页/共29页2012年别墅供应较2011年下跌幅度大， 禁墅令下独栋别墅稀缺2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59%供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业 第20页/共29页别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均