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物业管理基础知识 第一章、物业的发展历史及物业基本知识第二章、接手楼盘第三章、前期介入第四章、物业的基本类型第五章、房屋的装饰装修管理第六章、物业服务企业提供服务第七章、物业管理企业的资质管理 第八章、“后期”物业管理目录 第一章物业的发展历史及物业基本知识概述物业管理的发源国内物业管理的发展历程物业管理的基本知识 物业、物业管理、业主、物业使用人、前期物业管理、住宅物业保修金、空置物业、容积率与绿地率、公共能耗分摊费、房屋不同部位的保修期、专项维修资金、哪些是共用部位、哪些是共用设施设备 一、概 述物业管理实际上是房地产开发的延续与完善，是房地产开发经营中为完善市场机制而建立起来的一种综合性经营服务方式。 二、物业管理的发源物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。“物业”这个词是由香港人根据“Estate”(不动产)“Property”(财产)这两个英语单词引译过来的。近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，英国人奥克维娅·希尔是公认的近代物业管理的创始人。上世纪70年代末、80年代初，“物业”一词从香港传入广东地区，后来在内地逐渐流传，现在成为普遍接受应用的一个专有名词 三、国内物业管理的发展历程1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 2、1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。3、1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 4、2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 5、2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 四、物业管理的基本概念1、物业 物业是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块。2、物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、业主指物业的所有权人依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人持有空置物业的建设单位（大业主）4、物业使用人 物业使用人指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人 5、前期物业管理 前期物业管理指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。6、住宅物业保修金 住宅物业保修金指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。 7、空置物业 空置物业指已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 空置物业的物业管理费由建设单位交纳 使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。 8、公共能耗分摊费 指二次供水水泵能耗、电梯能耗、小区水系景观、其他 9、容积率 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。? 高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；联排（又叫排屋、Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。10、绿地率=绿地面积/土地面积 绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 绿地率越高，物业公司的养护成本越高。 容积率越高，产权面积越高，物业费用较低。 11、房屋不同部位的保修期屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为8年门窗安装密闭，不出现翘裂为2年电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年 管道渗漏、管道堵塞2年 附属工程、绿化1年 12、专项维修资金 专项维修资金