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房地产项目策划案例大全第1页/共668页 峰景园营销策划报告二零零四年七月十日目 录一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1二、市场分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、产品策略………………………………………………………………………………123—10五、价格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推广策略………………………………………………………………………………123—55八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68九、销售执行………………………………………………………………………………123—84十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112一、纲要结构市场分析——基本策略——产品市场——价格策略——道路策略——推广策略——推盘策略二、市场分析三、基本策略（一）总体市场战略高端产品+高端价位分三步战略实施（二）目标对象第2页/共668页 1、受众地域范围二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。2、受众身份角色年青的、白领的、高素质的（文化）3、30—49 岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、“上行”阶层、素质人群（三）产品定位（四）竞争定位跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。（五）形象定位贵阳·第一居所贵阳·中天人——成熟社区的精品新尚住宅的标志广告语 城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”（六）营销要点项目资料：·250 套，约 3.1 万平方米；·建议均价 2200 元/㎡；·预计销售总额约 7440 万；建议：·10 月黄金周开盘·年底（春节前）实现 80%销售四、产品策略（一）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述）（二）产品分析第3页/共668页 ·主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅；·主流户型面积：二房、三房；86—130 ㎡；·160 ㎡以上大户型约 38 套，约占总套数的 4.7，且主要是跃层。·总价基本控制 20 万—40 万。（三）产品销售分析（四）销售指数分析（五）产品销售组合分析二种考虑： 第一种考虑：推荐：★ ★ ★ ★第二种考虑：推荐：★ ★ ★ ★ ★（六）户型销售分析A 栋：四房二厅二卫·大开间，大落地玻璃；·采光、通风良好；·方正实用；·私密性强；·主人套房设计。B 栋：一房一厅一卫·经典实用；·南北通透；·采光好；·功能分区良好。三房二厅二卫·方正实用；·私密性强；·双阳台设计；·使用率高；·功能分区合理。B 栋：二房二厅一卫·一梯二户，通风好；·入户阳台；·空间布局合理；·双阳台设计·户型面积适中D 栋：三房二厅一卫·视野开阔·动静分区合理；·一梯二户，通风、采光良好；·空间布局合理。·空中花园。第4页/共668页 （七）产品包装这里所指的产品包装，指的是联体小组团的命名，具体命名如下：·小高层（A 栋）————————峰顶·畔·新天大道多层（B 栋）—————尚岭·湾·项目主入口多层（C、D 栋）-——御风·谷·靠内部多层（E 栋）——————天景·岸（八）产品卖点梳理·区位◎贵阳纯住宅大社区花园洋房；◎中天花园－峰景园私家花园；◎处于入口要道，交通便捷；◎组团内相对较安静，是闹中取静的宝地；◎风水绝佳之地；◎三重景观：远：山城相依……山水城市的优势所在；中：中天花园……贵阳市自然环境最好、最大、配套最全的社区；近：时尚之都……社区优美环境；·交通：项目位于贵阳市云岩区茶店，中天花园旁，紧临新添大道，属于贵阳市的城郊结合部，距贵阳市中心 4.8 公里。过往的公交车辆有：17 路、25 路、51 路、251 路、252 路、253 路；中巴有：82 路、95 路、93、路等公交线路经过本项目，所以本项目的较为便捷。·规划、设计◎有规模有气势的排列布局，不同角度有不同的风景；◎更人性化的社区活动及居住空间，让高层生活更生动；◎户型方正实用，实用率高；◎宽阔明亮的客厅；◎结构合理的布局；◎各个室内空间设计合理；◎室内房间尺度及使用更完善合理；◎私家储藏室，超大阳台；◎三重拥有：一流的产品设计一流的园林景观设计一流的安全智能豪宅·建筑◎现代建筑◎坡屋顶；第5页/共668页 ；◎落地窗◎景观阳台·户型◎经典房型，方正好用，紧凑不浪费；◎风景大玻璃；◎通风采光好；◎大阳台◎功能分区合理；◎凸窗设计，更多实惠；◎大开间，大阳台、通风