房地产企划方案大纲.pptxVIP

[ “海云天 ”房地产企划方案大纲 ]定位部分[颠覆中国传统地产开发模式 引领“新文化地产”革命]2005年3月策划：王忠 前 言 风云地产，谁颠覆传统地产开发模式？ 地产风云，谁耸起中国新文化地产革命？ 一场由上实集团倾力打造、强大媒体组织发起、专业学术机构鼎力支持、各级主管部门密切配合的地产改革，举起了中国新文化地产革命的旗帜；齐聚了创意产业菁英人士渴望自然生态、天人合一、以文化为主题的“新一代体验性office”的期待目光。 这就是，2005中国上实集团·新一代体验性office·海云天！ 策划：王忠 前 言“新文化地产”的内涵:文化的高度:思考/理解/传承 突破/颠覆 思想的深度:互动/灵魂/价值观 高尚/优雅/活力原创的风度:创新/唯一/革命 艺术性/体验性 /煽动性艺术审美度:智慧/创意 创造价值/高附加值 传播的广度:引导/延伸 可持续发展战略的远度:远见/策略 最佳的战术不仅赢在当 前,还要预见未来策划：王忠 一、项目分析“海云天 ”是什么？策划：王忠 “海云天 ”是什么？—— “海云天” 大环境分析：1、行业趋势： 随着上海市房地产业开发的不断发展，房地产业运作能力趋于成熟； 房地产开发的主战场已经过渡到郊区； 全国成熟开发商品牌效应呈强劲之势，入行者日多、外来者日多、竞争日益激烈、产品同质化、利润空间渐小； 目前外来资金狂赌人民币升值，大量涌入上海楼市，高档市区楼盘原始供应基本全部去化，市中心房价快速攀升并进而拉动中介房。一些区域内的热点楼盘，一个月单价涨1000元十分普遍；导致部分区域价格虚高；泡沫越吹越大；二手房有价无市，拍卖成交率节节下滑。策划：王忠 2、金融/政策环境：办公楼贷款额度较小，年限较短，影响投资积极性。银行利率调整，对贷款形成一定压力。政府对投资性购房施加压力，对居住未满一年的普通房屋交易征收5％营业税及附加税，打击消费者信心，很多(温州)投资客欲从上海楼市中抽身而退。加息正式执行；加强土地有偿使用；高院查封财产新规定；存量房网上服务体系建立；网上备案新规以及现在的征收房产营业税政策等,都触动着房地产市场敏感的神经，影响巨大。“海云天 ”是什么？策划：王忠 “海云天 ”是什么？3、竞争事态：因项目地处杨浦区，片区较偏，因地理位置的差异，以及本项目定位的差异化，与本市其它楼盘无直接竞争。策划：王忠 “海云天 ”是什么？—— 大环境小结：房地产整体市场处于持续增长发展阶段，存在部分泡沫，市场反映空前紧张；开发量大，各大发展商已未雨绸缪，竞争处于白热化；“海云天 ”要延续“海上海”,共同担起“颠覆传统地产开发模式，掀起中国新文化地产革命”的整体形象的大梁，同时，树立独特品牌个性！策划：王忠 “海云天 ”是什么？—— 大环境小结：“新文化地产”相关搜索关键词：北京：长城脚下的公社 观唐上海：九间堂 大拇指广场福州：兰庭·新天地策划：王忠 “海云天 ”是什么？—— “海云天 ”小环境分析：1、位置： 位于传统意义上“下只角”的杨浦区，临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程——黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围以内。周家嘴路（北）和大连路（西）交接点 ，与姐妹项目“海上海”隔大连路相望； 所处区域在城市总体规划中的地位日益突出； 具有特色突出的人文环境，是“知识”杨浦的腹地； 策划：王忠 “海云天 ”是什么？2、项目规划(建议)： 规划理念先进，充分体现“新文化地产” 和“新一代体验性office ”要求 ，营造快乐工作的体验式创意办公空间 ； 规划设施有空中“热带雨林”会所 、篮球场、商业、空中花园、游泳池 、咖啡屋、“活氧”运动健身中心 以及空中国际影视、文学、艺术、音乐展览馆等；美国威思特的外墙外保温系统、电热地采暖系统、国际物业管理公司等…… 策划：王忠 “海云天 ”是什么？2、项目规划(建议)：占地1万㎡，建筑面积4.7万㎡，容积率4.7;规划每层约1600㎡ :独创庭院式办公空间,无阻隔，空间可以自由组合，室内引入绿色植物、