资产评估计算.docVIP

某评估对象为“七通一平”的空地，面积1000平方米，用于办公楼。适于用假设开发法估价地价。最正确开发设计总建筑面积4500平方米，预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米。预计总建筑花销300万元，专业费为建筑费的5%，利息率为10%，收益率为20%，税费按楼价的3%计，建筑费第一年投入50%，第二、三年分别为25%。求地价 解： 地价=[楼价-建筑费*（1+i+r+p+ir+ip)-税费]/(1+r+p) =[91*(1+10%+20%+5%+5%*10%+5%*20%)-9128295*3%]/(1+10%+20%) =4006278（元） 单位地价=4006278/1000=4006（元） 答：单位地价为4006元。 2、待评估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积为 500平方米，建筑面积为2000 平方米， 月租金为6万元，设定建筑物还原利率为 10%，尚可使用年限为 50年，土地还原利率为 8%，房 产税、土地使用费、修葺费等各种客观花销年总计划 18万元，建筑物价格依成本法求得为 150 万元，试运用收益现值法估计该写字楼所占基地的公正市场价值。（（Ｐ /Ａ，8％，50）＝） 解： 1）总收入=60000*12=720000(元) 2）总花销=180000(元) 3）总收益=720000-180000=540000 4）房屋纯收益=房屋现价*资本化率=1500