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苏州中腾项目别墅市场研展报告 苏州中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有苏州本土特色的江南精品别墅。由此，我们对苏州别墅市 场的展开了进一步研究，结合目前苏州房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出 阶段性总结；对苏州高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希 望从市场的反馈中强化规划理念，突出产品优势，为项目树立苏州顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻 找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。 一、本次研究的目的与重点 1、 苏州别墅市场的现状及未来一年内发展趋势预判 2、 苏州高档别墅市场动态，苏州中腾项目的重点竞争个案分析及竞争态势的预判； 3、 对苏州中式别墅的阶段性总结及市场认同度的客观反映；从市场角度寻求项目的机会点 二、研究的思路与方法 （一）研究范围的界定 鉴于本项目的高端性质和产品的特殊性，本次市场研究范围主要锁定在苏州市区内的纯别墅社区，其中 又侧重于西部太湖旅游度假区及周边西部市场；聚焦于苏州西部市场内总价在 500 万以上的几个高档别墅项目，具体研究范围如下： 1、 苏州市区内纯别墅社区 2、 侧重于苏州高档别墅（总价 500 万以上） 3、 苏州中式别墅 从市场竞争的角度来看，主要从价格、区域、别墅风格等方面进行分析，认清市场竞争态势及发展趋势。在 此需要指出的是，别墅风格本不应成为竞争的主要的因素，但从苏州近年来别墅市场发展的趋势来看，随着 具有本土建筑、文化传承色彩的中式别墅走俏及文化消费的趋势，具有江南民居特色的中式别墅在别墅物业 的开发中尽显回归主流的趋势，故在此对苏州中式别墅的发展进行阶段性总结。由于本项目在价格和客户方 面最主要的竞争来自苏州太湖及周遍区域，因此本次研究的重点以木渎、太湖旅游度假区、西山 等区域内在售和待售的别墅物业为主。 （二）研究方法与资料来源 1、研究方法 有针对性地、有重点地进行研究，不求大而全，空而泛；尽量做到有的放矢； 横向比较（竞争区域）与纵向分析（现状与趋势）相结合； 定性（中式别墅）分析与定量（价格）分析并重； 研究注重延续性，后期继续跟进； 2、资料来源 主要是通过实地考察、电话及网络搜集等多种调研手段获取项目基础资料，在获取新入市项目信息的同时，对以往项目信息进行了及时的更新整理，确保对项目在一段时间内的持续性关注，更能客观反映市场及项目的发展变化，并据此对趋势进行预判，提出我方观点，并希望从中能带来有利于项目发展的影响和启发。 主要资源来源如下： 太湖等区域实地考察获取的一手信息 苏州搜房网相关信息 苏州日报品牌传媒工作室交流获取的二手信息 江南文化及江南特色楼盘调研报告 苏州区域别墅市场调研报告 苏州中腾项目总体定位报告 三、苏州别墅市场分析 1、苏州——滋生高档别墅的肥沃土壤 成全观点： 建筑融于环境，环境凸现建筑，只有二者有机的统一和协调，才能体现出别墅的艺术韵味，在当今房地产发展日趋成熟的嗣后，优越的环境往往是别墅最大的升值空间，同时也是凸现别墅风格的最佳载 体。 “让建筑成为景观的点缀”，这是上海佘山月湖山庄的开发理念，从一个侧面反映了目前市场上别墅开发的一种理念，也是别墅对景观重视的突出体现。当今别墅价值的体现，一方面依靠产品的创新设计，另一方面则主要依靠优越的自然景观和人文景观提升项目的价值。尤其是自然景观资源的利用，已经成为高档别墅物业不可或缺的重要因素，从某种意义上来看，高档别墅如果离开了优越的自然景观资源，那就无所谓高档了。 从项目所处区域来看，自然条件相当优越。东山、西山是离项目较近且较为丰富的自然资源，如能整合其中与项目较为切合的资源，势必形成一股强力的冲击波，震撼整个苏州别墅市场。 【西山】 西山因太湖而妩媚多姿，太湖因西山而丰富多彩。山峦起伏，奇石嶙峋，峰回路转，曲径通幽，自古就形成 了以地带景，以景抒情的八大美景和七大名胜。主要景点有石公山，太湖大桥，林屋洞，罗汉寺，太湖梅园 等。 【东山】 东山，是东洞庭山的简称，以花果丛林、山水名胜、明清建筑着称，东山气候宜人，物产丰富，是名闻江南 的鱼米之乡和花果山。主要景点有陆巷古村、雕花楼、紫金庵、三山岛、雨花胜境。 成全建议： 从项目地块出发，充分利用内部自然资源，可将内部较好的景观资源加以梳理和提炼，作为销售语言在将来的市场推广加以展示。此外，太湖自然资源、旅游资源丰富，整合太湖周边资源，将有利于项目品质的提升。 2、别墅区域市场简析 成全观点： 2500 年历史的白发苏州，具有深厚的文化底蕴，优越的人文自然景观，在苏州别墅第三次浪潮的到来之后，苏州别墅的影响在逐渐向华东（尤其是上海）及全国蔓延。碧波荡漾的太湖、物产丰富