中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页.pptx

强力营销铸就泉山森林海;报告提要; 第一部分 市场分析;一、放眼中国;二、聚焦徐州;徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。;【徐州城市竞争力 】;【徐州城市规划】;铜山新区规划布局;;三、徐州房地产市场分析;徐州五大区域房地产市场基本特点：;南区版块市场分析;【量化 2006年 徐州房地产市场】;2007年徐州房地产市场大盘压顶; 第二部分 项目解析;一、项目概况;【项目一期经济技术指标】 规划建设用地：296670平方米 总建筑面积：278584平方米 地上建筑面积：247437平方米，地下建筑面积：31147平方米 容积率：0.834 商业及配套建筑面积: 6000平方米 住宅总建筑面积:272584平方米 1680户 4704人 五层洋房: 124112平方米 1070户 52.86% 叠拼洋房:99949平方米 464户 33.10% 其中地下面积:18627平方米，地上面积:81322平方米 联排洋房:39496平方米 128户 12.10% 其中地下面积:9509平方米，地上面积:29987平方米 双联排洋房 9027平方米 18户 2.32% 其中地下面积:3011平方米，地上面积: 6016平米 地面机械停车位 1100个 户内停车位: 610个 绿地率 36%;【项目区位示意图】 ;【优势（strength）分析 】;【劣势/(weakness)分析】;【机会(opportunity) 分析】;【威胁(threat)分析】; 第三部分 项目运作; 大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的硬伤， 本项目的销售存在很大的压力！ 要实现项目的成功突围，本项目应该如何运作？ ;/;【策略解析】;【策划先行八大导向】;1、品牌导向 品牌意味着实力、意味着品质、意???着信任、意味着领导市场，在公司具备卓越品牌的前提下，把企业的品牌价值移植到项目中去，将是项目成功的前提。目前市场上绿地世纪城、开元四季等大盘的成功，就很好的证明了这一点。 品牌价值意味着我们可以走多远;2、交通导向 作为郊区大盘，事实的距离我们无法改变，但是消费者的“时间距离”和“心理距离”却是我们可以改变的。当我们拥有畅通的交通导向，“时间距离”自然“缩短”，“心理距离”也将得以“缩短”，当我们的目标消费群体尤其是洋房的消费群体觉得我们项目的“距离不再成为距离时，那销售当然也就容易解决了”。;为解决“距离”问题： 一方面，可以与公交公司洽谈，开辟新的线路（利用矿大 已有的交通）。 另一方面，自己开辟中住城到市区中心处的交通线路。 ;3、风水导向 风水，是我国一种古老的文化，它包含着人如何去顺应自然的深刻哲理。 风水理论实际上就是地理学、地质学、星象学、气象学、景观学、建筑学、生态学以及人体生命信息学等多种学科综合一体的一门自然科学。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，顺应自然，有节制地利用和改造自然，创造良好的居住与生存环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界。 ; 本项目风水的宗旨就是理气，即 寻找生气 。而有生气的地方应该是：避风向阳，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，莺歌燕舞，鸟语花香之地。这恰恰和生态建筑不谋而合！生态建筑学是研究人类建筑环境与自然生物共生关系的生态学。本项目要将传统风水中的朴素真理，与现代环境景观学互相嫁接，更好地为业主服务，当然也是为项目销售服务。 ; 本项目引进风水导向，一方面是为了体现项目的在寻找“生气”上的理念和行动，更是为了尽可能的降低消费者对通过社区的道路——新茶路作为去往火葬场的主要道路的心理障碍。 风水的问题自然要用风水来解决， 通过风水导向首先让目前徐州老百姓普遍认为新茶路是黄泉路的说法变成“疑之呼、信之呼，全凭自觉”的个人不确定认识，同时通过本项目寻找“生气”的风水宗旨来化解大众心理障碍尤其是目标消费群体的心理障碍。; 4、新闻导向 在“眼球经济”时代，我们需要关注，而新闻无疑是