房地产行业中期报告：困境亦是机遇，把握结构性机会.docx

内容目录 一、行情复盘：政策放松催化上涨，基本面不及预期重回跌势 5 二、2023 年上半年基本面表现弱复苏 6 销售：总量维持弱复苏，结构性分化明显 6 投资：土地市场供需双降，城市之间冷热分化，部分房企强势拿地 10 开竣工：新开工低迷，竣工有保障 13 融资：房企现金流仍处困境，有待政策进一步支持 14 三、政策基调明确宽松，后续仍有优化空间 16 中央顶层设计：原则“房住不炒”，定位“支柱产业”，转型“新发展模式” 16 供给侧：“金融 16 条”正加速落地 16 需求侧：房贷利率持续下降，地方调控因城施策 18 未来推测：供给侧支持持续落地，需求侧期待高能级城市宽松 20 四、2023 年基本面或呈“两头高、中间低”态势 21 销售：预计全年销售面积同比-7.6?，销售金额同比+1.3? 21 开竣工：预计全年新开工面积同比-20.1?，竣工面积同比+13.8? 23 开发投资：预计房地产开发投资金额同比-8.5? 25 五、对标海外发达经济体，中国地产行业尚有空间 26 美国次贷危机后，地产行业再次发展 26 日本房地产泡沫破裂后，地产行业不断洗牌 28 中国房地产市场发展仍有空间 30 投资建议 32 风险提示 35 图表目录 图表 1： 2021 年至今地产板块股价走势复盘 5 图表 2： 股价分化，央国企走势较民企更为稳健 6 图表 3： 2023 年 1-6 月累计销售面积同比下降 5.3? 6 图表 4： 2023 年 1-6 月累计销售额同比增长 1.1? 6 图表 5： 6 月销售面积回落至近五年最低水平（万方） 7 图表 6： 6 月销售额回落至近五年最低水平（亿元） 7 图表 7： 1H23 一线城市单月销售面积环比下降最少 7 图表 8： 1H23 一线城市累计销售面积同比增长最高 7 图表 9： 二季度一手房成交面积降至近五年低位（万方） 7 图表 10： 二季度二手房成交面积持续下行（万方） 7 图表 11： 1H23 一二手房累计成交面积同比分化 8 图表 12： 二季度以来二手房环比持续为负 8 图表 13： 2023 年 1-6 月 TOP100 房企销售情况 8 图表 14： 1-5 月重点 30 城中有 17 城的套总价均值同比上涨 9 图表 15： 1-5 月重点 30 城中有 17 城的套总价中位数同比上涨 9 图表 16： 1-5 月重点 30 城各面积段住宅销售中 90-120 ㎡是主流 10 图表 17： 1-6 月全国 300 城累计供应及成交均表现低迷 10 图表 18： 2023 年 1-6 月流拍率呈“U”型，溢价率呈倒“U”型 10 图表 19： 2023 年 1-6 月平均保证金比例呈下降趋势 11 图表 20： 上半年集中供地 22 城土拍冷热分化较大 11 图表 21： 2023 年 1-6 月，销售 TOP10 房企拿地主要集中在一二线城市 12 图表 22： 2023 年 1-6 月，销售 TOP10 房企拿地城市明细 12 图表 23： 土拍市场地方国资、实业企业旗下房企等玩家的数量逐渐增多 12 图表 24： 新开工面积维持低位 13 图表 25： 保交楼持续落地，今年竣工面积累计同比持续高增 14 图表 26： 房地产开发企业到位资金累计同比持续为负，6 月跌幅进一步扩大 14 图表 27： 国内贷款、利用外资、自筹资金的年初累计同比跌幅持续为负 14 图表 28： 债券发行规模持续低迷 15 图表 29： 2023 年第三季度将迎来房企偿债高峰 15 图表 30： 房企信托融资渠道近乎冻结 15 图表 31： 全球各国家/地区的 REITs 数量及规模 16 图表 32： 2022 年底至今中央层面对于房地产的政策及相关表述 16 图表 33： 第二支箭持续落地 17 图表 34： 近期股权融资取得进展的房企 17 图表 35： 百城首套房贷利率持续下行 18 图表 36： 上半年二三四线城市首套平均利率下降 18 图表 37： 5 月以来因城施策出台频次逐渐降低 18 图表 38： 上半年因城施策主要体现在公积金政策及购房补贴 19 图表 39： 截至 2023 年 6 月 30 日各地现行房地产调控政策 19 图表 40： 历年老旧小区计划开工数和实际开工情况 21 图表 41： 2013-2015 年全国月度商品房销售额及同比 21 图表 42： 2021-2023 年全国商品房销售面积（季度） 22 图表 43： 预计 2023 年全年商品房销售面积同比下降 7.6? 22 图表 44： 2022 年至今全国商品房销售面积和销售金额累计同比对比 22