启动文旅地产.pptxVIP

启动文旅地产;一、总体盈利模式;一、总体盈利模式;资源、资产、资金、资本发展模型; 保利在1.5度假生活城的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。;2）靠开发盈利 前期配套提高地产价值 通过配套提升土地价值和地产价值，实现地产产品从第二居所向1.5度假生活的转换，直接带动地产销售的增值。 中后期配套提高房产价值 通过公园和地产捆绑开发，滚动发展，通过第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得盈利 。;3）靠经营盈利 一个城市的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。 通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、游乐公园等的经营，获得盈利； 。 经营可以有多种手段。保利应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业和风险较大的投资地产物业两大块收益，自主经营或把酒店、公园等常规物业分包出去，保利从中统筹调度管理。;案例：美国宾夕法尼亚州隐居谷四季度假区，8k㎡ 从滑雪度假区向四季度假生活区的转换 通过高尔夫和网球中心以及酒店、会议中心的打造，提高淡季休闲度假价值，使隐居谷从第二居所逐步转化为休闲地产和第一居所，花园公寓、无地产房、独户房从最初80年代的7万美元升值到20万美元，豪华独栋甚至达到30万美元。 从滑雪场向地产的置换 规划置换部分原有滑雪场用地变更为地产区；而在另外区域另辟新的滑雪场，带动另一片区的地产开发。通过滚动开发目前隐居谷才开发了1000套地产项目，还有2000套在规划中。;隐居谷;隐居谷给文旅地产项目的经营启示： 产品形态：低开高走。隐居谷得益于土地成本的低廉，在前十年坚持开发低密度地产，赢得了市场好评；待二期度假设施投入后才开始推出中密度住宅；而最高档的豪宅别墅是等到高尔夫球场完成后推出，形成了极好的市场口碑和升值态势。 推进速度：以慢打快。在投资多个度假设施的同时，隐居谷并未急于推出全部产品回笼资金，迄今为止规划的3000套住宅也仅完成并销售了1000套，基本是推出多少就能销售多少。 工作??心：注重经营。隐居谷每年一半左右的收入来自经营，度假村公司妥善处理旅游与社区居住的关系，长期维护分时产品，以提高度假居住收益。;二、分期开发节奏;开发时序总体布署;第一阶段：公园小镇启动期 第一阶段从2007年底到2009年初，将开发东北部6000亩的区域。 该阶段工作重心围绕文旅地产，通过两大主题公园和一个高尔夫球场的打造，激活旅游，引爆市场，集聚人气，目标是成为大城市南部的旅游度假目的地，吸引中远程旅游者前往； 同时构建中心城东区和荷兰水乡小镇东区，以典型的异域风情，逐步完善的城市服务设施、有针对性的休闲地产和酒店地产开发来强化过夜接待能力，留住中远程旅游者。;第二阶段：休闲之城发展期 第二阶段从2010年底到2015年初，将开发西北部6000亩的区域。 该阶段工作重心围绕妙音湖，通过中心城西区大量艺术设施（如艺术中心、艺术学院、商务会议中心、会展中心等）和娱乐主题公园、荷兰水乡西区特色休闲地产（艺术地产、养老别墅等）的投入，凸显完整的休闲艺术之城魅力，带动西部地区商务会议人士、艺术专业人士和保健养老人士的聚集。 在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快文旅地产从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。;第三阶段：高尔夫小镇完善期 第二阶段从2016年底到2020年初，将开发南部8000亩的区域。 该阶段重点是追加3个高尔夫球场，完善和提升高尔夫小镇内涵，从规模、档次、设计水平等各方面全面超越西部现有的众多高尔夫项目，使之成为西部乃至中国最一流的高尔夫天堂，从而带动西部地区高端人士的聚集。 在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快文旅地产从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。;三、首期启动策略 首期启动思路 首期启动项目;1、首期启动思路;争主动。先人一步做概念，抢占大城市休闲旅游平台的制高点，抢占“中国首家1.5度假生活城”的发言权。 搭平台。明枪实弹做配套，以最快速度把首期承诺的几大配套落实到位，让市场认可，让消费者放心。 蓄后劲。首期推出地产产品打开市场需求后不乘胜追击，而是细水长流，做足配套，方可提升长远发展价值。 增资产。通过规划控制、投资拉动、活动事件和舆论引导等手段，两年内迅速提升区域价值，增值项目资产。;近期两年内的工作重点： 规划控制：积极推进文旅地产景区规划，邀请国际知名公司进行项目总体概念规划； 投资拉动：高尔夫球场和城区中心等项目的开发投资； 活动事件：概念规划亮相、举办市民休闲游园活动、赞助国际高尔夫大赛、山地自行车大赛； 传播造势和舆论引导：围绕概念规划展示、公园小镇开发理念等进行系列的传播和舆论引导。;2、首期投入项目;;启动区的规模定位： 用地面积：6000亩 建筑面积：40