地产行业新模式分析报告：代建，新航道，新机遇.pdfVIP

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年8 月5 日 强于大市 地产新模式探索系列之一：代建行业篇 代建新航道，迎来新机遇 核心观点  我国代建业务源于政府建设需求市场化改革。1993 年厦门市首次将政府投资项目委托给专业项 目管理单位建设，政府代建模式初步形成。2010 年 10 月首个商业代建项目——绿城杭州翡翠湾 落地。四川信托就旭辉郎悦庭项目于 2011 年 8 月发行“ 朗悦庭股权投资集合资金信托计划”，标 志着资本代建模式的萌芽。  不同于传统开发模式，代建仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资等环节， 是一种轻资产开发模式。成本包括员工成本、办公室租赁开支、市场推广开支及行政开支，其 中员工成本与服务成本 （服务成本主要为支付给代建业务伙伴的管理费、业务程序外包安排所 产生的成本）为主要部分，2022 年绿城管理以上两部分成本占比分别为 39%、52% 。根据委托 人性质进行划分，可分为商业代建、政府代建、资方代建。1）商业代建：委托方一般为中小型 房企和城投平台，其管理费主要包含基础管理服务费和基于销售表现的溢价管理服务费。按照 中原建业招股说明书，商业代建的基础管理费用约为总销售额的 3-6%或 85-350 元/平（住宅项 目），溢价管理服务费为超出销售目标的 10-20%收取。 2）政府代建是指代建企业通过政府招 投标，提供公共住房及公共基础设施的开发代建，包括保障房、安置房、学校、博物院等。由 于不涉及销售和售后服务，因此管理费不和销售挂钩，而是按总投资的固定百分比收取。政府 代建的管理费用约为总投资额的 1-5%、约 100-150 元/平的收费。3）资方代建：为投资房地产 项目的金融机构提供服务，收费模式和商业代建类似。  代建行业的轻资产模式，造就了其“高盈利”、“低杠杆”、“现金转化率高”三大特征。代建行业 2017 年以来净利润率水平始终高于25%，2020 年达25.4% ，高出传统房地产行业超 10pct 。近三 年代建龙头绿城管理资产负债率均低于40% ，远低于申万房地产板块 （80%）。代建公司经营性 现金流与归母净利润几乎相同，现金转化率较高。  代建行业规模加速扩张，但当前渗透率仍然较低。根据中指院，2022 年全国房地产代建行业的 新签合约项目建筑面积为 11073 万平，首次突破一亿平米，同比增长11.3%。我们以当年新增签