财务管理论文我国长租公寓行业融资模式之财务管理研究基于青客公寓的案例分析.pdfVIP

财务管理论文：我国长租公寓行业融资模式 之财务管理研究——基于青客公寓的案例分 析 本文是一篇财务管理论文，本文采用案例分析的方法，通过研究青客 公寓案例来总结长租公寓融资现状和论证 REITs 应用的可行性，探索 了 REITs 在我国本土化实施的相关经验，为我国长租公寓行业融资渠 道的梳理、融资渠道的拓展以及 REITs 融资创新的推进提供了经验基 础。 第一章 绪论 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 十九大报告中明确指出“房子是用来住的而不是用来炒的”政策基调， 直接确定了我国未来住房租赁市场的方向，有关租赁指导措施逐步出 台，住房租赁市场必将是国内未来的又一个关键转折点。而我国长租 公寓行业随着住房市场的快速发展，在 2010-2012 年左右逐步发展 起来。除了先前市场上零星存在的如雅诗阁、辉盛阁等外资高档服务 式公寓，像魔方公寓、YOU+长租公寓、新派公寓为代表的集中式长 租公寓，以及优客逸家、青客等分散式长租公寓的创业企业也陆续出 现。2013 年之后，随着国家政策的支持，社会各界对其关注度一再 提升，资本开始进场长租公寓行业。魔方、新派、青客、优客逸家等 初创公司开始得到资本市场青睐。2014 年开始进入了长租公寓的品 牌化阶段，众多新的公寓品牌如蘑菇公寓、寓见、窝趣等建立起来。 2015 年开始，长租公寓开始进入加速发展阶段，除了原有的大部分 创业型长租公寓企业和个别酒店式公寓，中介机构背景 （如链家自如 寓、我爱我家、相寓等）、房地产企业背景 （如万科泊寓、旭辉领寓、 龙湖冠寓等）以及酒店系公寓 （如铂涛窝趣、逗号、青巢等）均纷纷 入行 1。随着2016 年大量支持性行业政策的出现，各大公寓品牌迅 速占领市场。2017 年以来长租公寓行业规模呈现快速扩张趋势，我 国迎来全新的住房租赁时代。 至 2017 年末，我国住房租赁市场的租赁人口数量达到了 1.9 亿 人次，租金规模约为 1.3 万亿元。其中，长租公寓的发展尤为引人 瞩目。深究其内因，主要有两个方面：第一，从需求端来看，基于城 镇化发展和大学毕业生异地置业等驱动因素形成的大量流动人口促 成了住房租赁的刚需。同时，随着近年来房价的快速攀升，住房租金 的增速与房价增速相背离，再加上各地出台的限购限售政策，侧面挤 压出了租赁需求；第二，从供给端来看，以往的租房行业质量参差不 齐、居住环境差、弄虚作假、物业运营质量差等因素，存在供给与需 求不平衡的状况，使得长期租赁市场能有较大的发展前景。在租赁主 体需求多样化及运营模式多元化的环境中，长租公寓经营者加快开拓 服务产品，持续提升服务质量及盈利水平，以此来提高自身的市场竞 争力。 1.2 研究内容及方法 1.2.1 研究内容 本文从我国长租公寓行业发展中存在的融资问题出发，归纳总结 了当前行业内的融资模式，通过借鉴国外 REITs 的成功经验，对青客 公寓 REITs 的实施设计了详细方案，并对青客公寓融资应用效果作出 评价。本文具体由六个章节构成。 首先，绪论部分对我国目前长租公寓的发展背景进行了介绍，指 出我国长租公寓企业存在的融资问题，进而指出本研究的理论意义与 实际意义。同时，此部分介绍了论文所采用的研究方法，并依据框架 图展示了整篇文章的内在联系，为后续内容做出脉络引导。 其次是理论溯源和文献综述部分。此部分详细解释了长租公寓和 REITs 的概念界定及分类，并结合长租行业融资理论和 REITs 应用理 论，进一步对长租公寓行业融资、REITs 应用、以及 REITs 与其他融 资模式整合等国内外相关研究进行整理和简要评述，为后续研究提供 了理论基础。 然后是长租公寓行业融资模式分析部分，在上一章理论研究的基 础上介绍了目前长租公寓行业的五种融资模式，并总结其优缺点，引 出以公司型与契约型为导向的两种成熟 REITs 模式，并对其进行详细 的阐释与比较分析，从而得出启示，为接下来的实际案例提供参考。 接下来的青客公寓 REITs