朝青板块商业及业态分析.docx

精品文档 精心整理 精品文档 可编辑的精品文档 朝青板块商业及业态分析 区域内人口分析 本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。 区域内人口总量 朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。 区域内人口密度 2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。朝阳区按户籍人口计算，为5841人／平方公里。 朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，达到18182人/平方公里。 区域内人口构成 年龄： 根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，表明人口年龄比为： 以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人；65岁以上人口为21580人。其中30—40岁年龄段的人，有近50%。 性别： 根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据表明，男、女性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为102.55。以此为依据，朝青板块内男性为101260人，占总人口的50.63%；女性为98740人，占总人口的49.37%。 职业 朝青板块定位为CBD中央商务区的生活区，从目前住宅楼盘的开发建设上看，也是基本以此为目标来发展的。既然是CBD的生活区，也就可以是看做CBD区域的配套设施，所以在此定居的人主要是来自CBD工作的人群，办公室白领居多，拥有近40%，私营业主也占有近20%的比例，同时还有部分文艺工作者、金融、医生、传媒、教师、律师、演员等工作者。 区域内人均受教育程度 如图所示，区域中受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%，可见该区域内受教育程度较高。 区域内人均可支配收入 2005年北京市城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除物价等诸多价格因素，实际增长11.2%。 学历与收入对比 项目名称 专科及专科以下 本科 本科以上 收入状况 45206元 61214元 123392元 可见，随着学历的不断提高，收入状况也有明显的增加，学历与收入是成正比增长的。 年龄与收入对比 项目名称 25岁以下 26—30岁 31—35岁 36—40岁 41岁以上 收入状况 42516元 52333元 58717元 74342元 77523元 总体来看，随着年龄的增大，收入也是稳步增加的，收入增幅较快主要是集中在36—40岁之间，以后增幅较为缓慢。 朝青板块有139080人受到过大学专科（含专科）以上教育，占到了69.54%；在15—64岁的年龄段中，占总人口的79%，其中30—40岁的人，有将近50%。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入达到80000元以上，可支配收入已超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。 区域内人均可消费支出 2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通讯支出，增长24%。 区域内人群消费特点与习惯 中高端收入人群消费比例 小结 综上所述，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域中的人口主要集中在30—40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。 需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求 拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚 注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态 成为一些品牌的固定消费群 有进行中、高档消费的需求和能力 追求有品