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设定抵押房子的征收补偿 设定抵押房子的征收补偿 作者：王达根源：本站发布时间：2012-08-26 《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的执行，债务人或许第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不执行到期债务或许发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”抵押房子的所有人为抵押人，债权人为抵押权人。《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或许被征收等，担保物权人能够就获得的保险金、补偿金或许补偿金等优先受偿。”优先受偿是指抵押人能够就抵押财产的代偿物或价金优先受偿，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比率分派该抵押财产的价金。在征收拆迁中，补偿布置怎样衔接抵押权受偿，在目前的法律法例中没有明确规定。本文联合征收制度、担保制度，进行法律逻辑剖析，找到抵押房子征收拆迁补偿布置三种方式对应的抵押权保护路径，以供实务部门参照。 一、征收补偿中抵押权人的权利保护 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应该将转让所得的价款向抵押权人提早清偿债务或许提存。转 让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消 灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应该实时书面通知抵押权人；抵押双方能够从头设定抵押房地产，也能够依法清理债权债务，排除抵押合同。”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违犯前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不从头设定抵押房地产的，抵押权人能够向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：1.获得抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知； 能够由新的抵押物从头设定新的抵押；3.依法清理债权债务，排除抵押合同。 若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处理；5.抵押权未经过上述方法获得保护时，抵押权人能够抵押人为被告提起民事诉讼，也 能够征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁地区内是否存在抵押，征收补偿部门经过房产登记部门的辅助做到胸有成竹，对被征收人补偿布置的同时，衔接好抵押权保护。 二、抵押权人的权利履行 其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干涉所有权人选择补偿布置方式。产权调动仍是钱币补偿由被征收房子所有权人说了算，可是，实现这一权利受到抵押权的限制。《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应该实时书面 通知抵押权人；抵押双方能够从头设定抵押房地产，也能够依法清理债权债务，排除抵押合同。”从该条规定看，抵押权人没有干涉被征收拆迁人选择布置补偿方式选择权的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿布置时，应该保证抵押权获得有效地保护：双方能够从头设定抵押房地产，也能够依法清理债权债务，排除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的相关征收的详细行政行为能够依法提起行政诉讼。 其二，抵押权需在法定期限内履行。《物权法》第二百零二条规定：“抵 押权人应该在主债权诉讼时效期间履行抵押权；未履行的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应该在主债权诉讼时效期限内积极履行自己的权利，否则，人 民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房子存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的 实现。在征收拆迁中抵押权受到损害，抵押权人能够在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也能够向征收补偿部门主张抵押权侵权损害补偿。 其三，征收拆迁补偿布置致使抵押物价值显然减少，抵押权人能够寻求法 律救援。在征收支不抵债的国有公司房地产时，征收主体与被征收人存在恶意串联、廉价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑。抵押权人能够选择私法救援，也能够选择公法救援。《物权法》第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或许提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提早清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应该实时将情况见告抵押权人，并应该采取举措防备损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为执行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人从头提供或许增加担保以填补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过失的，抵押权人只能在抵押人因损害而获得补偿