黄圃镇梁信强、梁绍贤项目低效工业用地改造方案.docxVIP

黄圃镇梁信强、梁绍贤项目低效工业用地改造方案 根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划 条件论证，黄镇人民政府拟对位于中山市黄圃镇大雁工业园的梁信强、梁绍贤低效工业用地进行再开发，经黄镇政府认定属 条件论证，黄 镇人民政府拟对位于中山市黄圃镇大雁工业园的 梁信强、梁绍贤低效工业用地进行再开发，经黄 镇政府认定属 于低效工业用地，由土地权利人梁信强、梁绍贤自主改造，采取 全面改造的改造方式。改造方案如下： 一、改造地块基本情况 （一）总体情况 改造地块位于中山市黄圃镇大雁工业园，北至中山蓝谱智能 装备有限公司，南至神飞路，东至中山市新明利玻璃制品有限公 司，西至雁西二路，用地面积1.115公顷（11501.9平方米，折合 约 17.25 亩）。 （二）权属情况 改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉 及的土地已经确权、登记，土地使用权证号为中府国用（2004） 第010492号，为土地权利人梁信强、梁绍贤自2004年1月开始 使用。 （三）土地利用现状情况 改造地块现用途为工业，有18栋建筑物，为梁信强、梁绍贤 自2005年6月开始使用，未办理规划报建手续，现有建筑面积 10399平方米，现状容积率0.9,作工业厂房和配套用房使用。目 前该地块尚未拆除建筑，改造前年产值为8237万元（亩均年产值 477.4万元），年税收为220万元（亩均年税收12.8万元）。 改造地块由于在土地利用总体规划中属非建设用地，不符合 “三旧”改造标图入库要求，经黄镇政府认定改造地块属于低 “三旧”改造标图入库要求，经黄 镇政府认定改造地块属于低 效工业用地，按《关于促进2010年后实施建设等情形的低效工业 用地升级改造支持政策的通知》（中山自然资函〔2023〕183号） 文件实施改造。 改造地块涉嫌闲置问题，拟通过《中山市旧厂房改造升级实 施细则（修订）》（中府（2023） 58号）第二十二条规定进行闲 置放行。经中山市黄圃镇人民政府核实，该宗地于2009年12月 31日前地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分之一及 以上并使用至今，符合“三旧”改造要求，未被认定为闲置土地， 现申请实施改造，根据《中山市旧厂房升级改造升级实施细则（修 订）》（中府（2023） 58号）第二十二条规定，视为非闲置土地。 改造地块不涉及抵押、历史文化资源的等要素等情况，改造 地块不涉及土壤环境潜在监管地块情况。 （四）规划情况 改造地块不符合现行土地利用总体规划，但在我市国土空 间总体规划（2020-2035）中，属城镇建设用地1.115公顷（H50L9 平方米，折合约17.2529亩）。改造地块符合经批复规划条件论 证，在《中山市黄圃镇工业用地规划条件论证报告》（中府函 [2022） 275号）中，一类工业用1.115公顷（11501.9平方米, 折合约17.2529亩），规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%?60%, 绿地率10%-15%,生产性建筑建筑高度350米（特殊工艺除外）, 配套设施建筑高度W100米。改造地块已纳入现行《中山市城市 更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》o 改造地块位于城镇开发边界和工业用地保护红线内，不涉 及到永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。 二、改造意愿情况 改造范围涉及梁信强、梁绍贤一个权利主体，黄圃镇人民政 府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经征询其改造意愿，改 造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。 三、改造主体及拟改造情况 根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。 改造项目拟采取权利人自主改造方式，由梁信强、梁绍贤作 为改造主体实施全面改造。改造后以家用厨房电器具研发及制造 为主。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于3.3, 新建建筑面积不小于40004.52平方米（含不计容建筑面积1518 平方米），不俣留原有建筑。项目相关情况符合国家《产业结构 调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、 《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将 达到1035L74万元（约600万元/亩），年税收将达到517.587万 元（约30万元/亩）。 四、资金筹措 改造项目由改造主体拟投入资金10352万元，其中自有资金 6000万元，银行借贷4352万元，具体以资金筹措的实际情况为准。 五、开发时序 项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2023 年9月1日，拟建建筑面积20002.26平方米（含不计容建筑面积 759平方米），主要实施工业厂房建设；二期开发时间为2025年 9月1日，拟建建筑面积2000