房地产评估案例.docxVIP

. . word word 专业资料 1 房地产评估案例 案例一 某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七层砖混结构住 宅楼，建筑面积为4800 平方米；一幢 1992 年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180 平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500 米左右，南临× × 路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估基准日 评估基准日为 2000 年 8 月 15 日。四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价 为 800 元／7 方米，平房造价为 400 元／7 方米。该建筑物的建造时间为 1990 年，使用年限为 4n 年，已使用 10 年，取残值率为 4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 周围用地类型 周围用地类型 优 O．10 环境质量 污染状况 优 O．068 街画位置 一般 0 宗地条件 建筑物朝向 较优 O．012 形状 无影响 0 平房的建造时间为 1992 年，使用年限为 25 年，已使用年，取残值率为5％。铺面、门卫房重置成本=400×=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098 元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表 4—1。 表 4-1 项目 基础设施 地价修正系数表 各种因素条件下修正系数供水条件分值 条件较忧 分值 O．012 电讯条件分值 优 O． 排气条件分值 优 O． 通讯条件分值 一般 O 商服繁华分值 一般 O 购物条件 距商服中心距离 一般 O 面积 一般 O 交通条件 道路宽度 公交便捷度 对外交通便利值 —般 较优较优 O 0． O． 用途 较优 O．005 规划条件 指标(容积率) 较优 O．005 退还道路比例(城市道路) 无 0．005 合计 O．375 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米） 土地价格=1509.75×2000=3019500（元） 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500 =5987900（元） （二）市场比较法 选择三个可比实例，具体情况如表 4—2 所示。 表 4—2 项目位置 参照物基本情况表 A 单位住宅楼人民路北侧 B 单位住宅楼正义路东段北侧 C 单位住宅楼五一路南侧 建筑面积 5600 平方米 4800 平方米 5200 平方米 结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 销售价格 1200 元／平方米 1250 元/平方米 1300 元／平方米 交易日期 2000 年 4 月 28 日 2000 年 6 月 8 日 2000 年 3 月 12 日 确定修正系数。 交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。 区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为 100，则 A 住宅楼为 95，B 住宅楼为 98，C 住宅楼为 96。 个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为 100，则 A 住宅楼为 98，B 住宅楼为 93，C 住宅楼为 90。 确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。表 4—3 可比实例价格修正表 项 目 A 住宅楼 B 住宅楼 C 住宅楼 实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300 交易情况修正 lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO 交易日期修正 104／lOO 102／100 105／IOO 区域因素修正 100/95 lOO／98 lOO／96 个别因素修正 修正后价格(元／平方米) lOO/98 1340 00／93 1399 100／90 1580 以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格