柯桥M-03地块 全案营销企划报告.pptxVIP

旭鹰整合传播机构上海品扬1　　　柯桥Ｍ－03地块 全案营销企划报告 讨 论 稿 旭鹰整合传播机构2目 录第一部分:市场分析第二部分:项目深度简析第三部分:目标客源定位第四部分:主题定位 第五部分:主题概念的支撑第六部分:推广思路第七部分:案名建议及平面表现 旭鹰整合传播机构3 第一部分 市场分析　　市场从来都以动态的方式存在，每个房产开发　　项目都有其一定的运营周期。因此市场环境现　　状的认知以及对未来的预期，很大程度上决定 了项目的运营思路。那么，我们面对的是个怎样的市场？ 旭鹰整合传播机构4第一部分 市场分析  ——利空因素行业环境整体趋势走软。一线城市量价齐跌。土地一级市场的拍卖行情也开始走弱调控力度加大房价一路高走，已开始偏离政府轨道。由此引发更多政策调控，且政府执行力度也在逐步加强持续加息、价格高企、信货紧缩等导致市场观望气氛渐浓，金融紧缩政策对市场需求的抑制力日趋明显利空不断，预期政策环境难有明显好转 旭鹰整合传播机构5第一部分 市场分析 ——利好因素经济保持持续增长。特别是类似绍兴这类民间经济雄厚的城市土地供应的偏紧仍未得到根本改变，市场供应仍有不足城市化进程的不断扩张而带来的持续的市场消费能力经济增长带来的高收入人群增多，市场的平均承付能力得到提升通货膨胀之下，房产品的保值功能成为规避通胀的有效渠道，并被越来越多的有识之士所认同 楼市进入敏感时期，向左还是向右？ 旭鹰整合传播机构6第一部分 市场分析 ——本案竞争分析本案的最大特性——高地价带来的高成本，本案仅建安成本就将超过目前在售普通住宅楼盘的市场售价。这直接将本案拉入到市场的高端行列。基于此，毫无疑问本案面临的是高端市场的竞争。 那么，柯桥高端住宅市场的现状如何？　　 旭鹰整合传播机构7第一部分 市场分析 ——本案竞争分析我们将柯桥当前平均售价在8000元/平米左右的住宅项目定义为高端住宅产品那么，它们是谁？它们在哪里？它们有哪些特征？ 旭鹰整合传播机构8第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 碧 波 枫 铃 开发商：江南房地产开发有限公司楼盘地址：柯岩大道与胜利西路交叉口 建筑面积：总建筑面积4.8万平方米 容积率：0.8 绿化率：45%售价：7900——8400建筑形态：独栋别墅他们是谁? 旭鹰整合传播机构9第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 瓜 渚 景 园开发商：浙江巨星房产集团 楼盘地址：柯桥瓜湖湖东岸 建筑面积：总建筑面积59746平方米 容积率：0.5 绿化率：35%建筑形式态：别墅市场售价：均价14000元 建材用料： 外墙:砂岩和外墙涂料,以砖面作点缀,外部成品线条配合局部木质构架和金属栏杆玻璃厨房:天然气烧烤炉(私家花园内用)供水:中央水处理系统供气:天然气消防:中央吸尘系统,家庭智能安防系统采暖:地源节能空调系统通讯:家庭多媒体信息箱系统,有线电视 他们是谁? 旭鹰整合传播机构10第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 广 宇 · 康 郡 开发商:杭州广宇集团股份有限公司楼盘地址:柯岩风景区高尔夫大道建筑面积:占地约20万平方米容积率:0.3 绿化率:61%市场售价:300--500万/套　建筑形态:别墅他们是谁? 旭鹰整合传播机构11第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 世 茂 ? 名 流开发商:绍兴世贸中心住宅开发有限公司楼盘地址:柯桥裕民路建筑面积:约11万M2容积率:　绿化率:30%市场售价:5000-10000元建筑形态:排屋、多层、小高层、高层周边交通:中心大道、329国道等配套:柯桥初中、高级中学、华宇医院、广电中心、明珠广