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市场渗透率概念 市场渗透指数： 由于不同酒店具有不同的规模及客房数量，单纯出租率或平均房价的比较，不能够准确地反映一家酒店较其它竞争酒店真实的竞争实力，所以，我们需要用一种能够反映各个酒店规模的指数来衡量酒店的实际表现，我们将该指数命名为“市场渗透指数”，并以 100%来表示一家酒店实际取得的市场份额（AMS）与其应得市场份额（FMS）的比值。 “市场渗透指数”的构成主要三个因素：市场渗透率指数、平均房价指数和收入指数。 1、市场渗透率指数（Market Penetration Index～MPI） 不同酒店具有不同的客房数量、房型及比例关系。客房种类的定位是根据市场不同类型的需求而确定，因此，在出租水平上各酒店之间会产生较大差异。但出租率指标能够从一个侧面反映出该酒店市场运作的成熟度以及开发的力度。所以，作为经营分析多以出租率的指标作为参考。在同一个市场区域中，酒店所能够达到的出租率水平与该市场平均出租率相比，是考察该酒店在该区域市场占有率的重要指标。 例如：某一家酒店的应得市场份额（市场平均出租率）和实际取得市场份额分别为 0.69 和 0.86，因此，该酒店所达到的市场渗透率为 1.25。 2、平均房价指数（Average Rate Index～ARI） 每一家酒店在竞争环境中，可以达到的平均房价不同，因此，我们将因酒店项目的平均房价除以竞争酒店平均房价的加权平均数来 计算平均房价指数，此指数反映每个酒店的房价定位、管理战略及其市场竞争力。 例如：某酒店的平均房价为人民币 1200 元，市场的平均房价为人民币 1000 元，平均房价指数为 1200÷1000＝1.2 3、收入指数（Revenue Generation Index～RGI） 为了衡量一家酒店获取收入的能力，我们需要综合考虑房价及出租率，并以两者的乘积来计算每年间可出租客房收入，本酒店项目的每间可出租客房收入除以总市场平均的每间可出租客房收入就是项目所谓的收入指数。 例如：在本酒店的每间客房收入为 900 元（75%的入住率，1200 元的平均房价和总市场的每间客房收入为 600 元，60%的入住率× 1000 元的平均房价），因此本酒店项目的收入指数为 900÷600＝1.5