对一起未建6栋楼的合同性质及效力问题.docxVIP

对一起未建6栋楼的合同性质及效力问题 一、 规范造林并未修建2楼 赵，某，某市长途建筑公司董事长。 王某, 某市龙湖发展有限公司法人代表。 龙湖发展有限公司在某市开发的阳光水岸小区拟建16栋商品楼。2008年7月3日, 该公司同赵某签订建筑合同一份, 约定由赵某承建2栋楼房, 工期为6个月。主合同外双方还补充约定“在承包人保证质量前提下, 在发包人满意的情况下, 给承包人8栋”。后赵某组织人员开始承建楼房, 期间因赵某一方施工质量、王某一方资金未完全到位等问题, 双方发生纠纷, 工程多次停工, 至案发时间2栋楼房均未完工。2009年5月, 龙湖发展有限公司将该小区内另行开建的其他2栋商品楼交由其他建筑商宋某和叶某承建。赵某得知消息后, 提出新开建楼盘必须由其承建, 否则谁也不能承建。因王某未同意, 赵某遂组织众人多次暴力阻碍宋某、叶某进行承建工程的施工, 并谩骂、围堵王某及其公司人员等, 同时向王某索要在建两栋楼的工程损失费及未建6栋楼的违约金共计60万元。为避免更大损失, 2009年7月, 王某无奈答应了赵某的要求, 与赵某签署协议并先行支付赵某未建6栋楼损失费10万元后, 其他承建商才得以施工。 二、 合同违约与损害 针对赵某的行为如何定性产生了以下两种分歧意见: 第一种意见认为本案属合同纠纷, 不宜按犯罪处理。赵某和王某签订楼房工程承揽合同, 并在合同中附条件的约定“在承包人保证质量前提下, 在发包人满意的情况下, 给承包人8栋”。王某在合同履行过程中, 在没有明确表示不满意赵某的工程质量的情况下, 私自将6栋楼房交由其他人承建, 属于违约行为。双方由此发生纠纷, 应属当事人之间的经济合同纠纷, 可由民事法律进行调整。赵某据此向王某索要违约金和经济损失的行为, 应是一种民事自救行为, 不宜按犯罪处理。 第二种意见认为本案合法诉求和非法诉求交织在一起, 其中赵某采取暴力手段索要30万元的其他未建6栋楼违约金的行为, 没有合法理由, 属敲诈勒索行为, 应构成敲诈勒索罪。 三、 未规范的工程原料违约行为 笔者同意第二种意见, 认为赵某的行为已构成敲诈勒索罪。 本案存在两个合同, 一个是主合同, 即赵某和王某所在公司签订的关于承建2栋楼房的建筑合同;另一个是从合同, 即赵某和王某所在公司签订的关于其他6栋楼的合同, 由于该从合同是在双方约定的“承办人保证质量、发包人满意”的情况下才成立的, 故该从合同又是一种附条件的合同。两个合同的存在, 使得赵某和王某所在公司之间存在两个合同关系。在本案中, 赵某向王某所在公司索要的60万元正是基于这两个合同关系而提出的, 其中根据主合同的履行情况, 赵某提出了在建楼盘工程损失费30万元的诉求, 而因为从合同没能够履行, 赵某又提出了要求王某承担未建楼盘的违约金30万元的诉求。当多种诉求交织在一起时, 我们要逐层剥离, 对其各项诉求从合理性和合法性的角度进行一一分析, 进而准确判断其是否构成犯罪以及构成何罪。下面将本案的犯罪事实从以上两个部分分别进行评析:其一, 赵某向王某索要30万元在建两栋楼的工程损失费的行为。截止案发, 这两栋楼房并没有完工, 王某也没有完全支付赵某全部的工程款, 即双方均未完全履行主合同规定的行为, 也就是说主合同并没有履行完毕。在合同履行过程中, 赵某有使用不达标的工程原材料的违约行为, 王某有未及时支付工程款的行为, 双方对合同未按时履行均负有一定的违约责任。赵某因为王某的违约行为而向王某索要在建两栋楼房的工程损失费的行为, 应属合同履行中产生的合理诉求, 可按照民事法律进行解决, 不宜按犯罪处理。其二, 赵某借助于双方的工程纠纷, 多次组织众人采取暴力手段阻碍工程施工, 谩骂、围堵王某及其公司人员, 并以此为由向王某索要30万元违约金的行为如何定性?笔者认为对这一行为的定性关键在于三点:第一, 本案王某公司开发小区的待建楼盘是16栋还是8栋?第二, 王某在约定条件成就时拟交给赵某承建的6栋楼是否明确并包括了宋某和叶某承建的两栋楼?以上两点的确定, 对本案的定性最为关键。第三, 王某是否向赵某明确表态不满意赵某的施工质量?笔者认为, 以上三点的具体确定, 直接影响到对赵某这一行为的定性。 第一, 如果本案待建楼盘为8栋或者虽然是16栋, 但赵某在合同条件成就时可以预期承建的6栋楼中包含宋某和叶某承建的两栋楼的话, 因为赵某和王某所在公司就这6栋楼的承建权进行了合同约定, 虽然该合同的生效附有一定的条件, 但宋某和叶某所承建的两栋楼仍然属于该合同所约定的6栋楼的范围之内。在赵某的行为没有明确界定为不保证质量、王某没有向赵某明确表示不满意的情况下, 王某将这两栋楼交其他人承建的行为应是一种预期违约, 双方因此发生的纠纷可以界定为合同纠纷, 赵某索要违约金的行为不宜按犯