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各种类型物业的管理 第一页，共二十三页，2022年，8月28日 第八章 各种类型的物业的管理 第二页，共二十三页，2022年，8月28日 第一节 住宅小区的物业管理 一、住宅小区的含义及特点 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。 住宅小区的含义表现在三个方面： 1.从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区 （1）住宅小区的居住功能。 （2）住宅小区的社会功能。 （3）住宅小区的服务功能。 （4）住宅小区的经济功能。 2.从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区 3.从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区 （二）住宅小区的特点 1.居住功能单一，相对封闭独立 2.住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化 4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便 第三页，共二十三页，2022年，8月28日 二、住宅小区物业管理的目标和要求 （一）住宅小区管理概述 所谓住宅小区管理或是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。 住宅小区管理的指导思想是： （1）服务至上，寓管理与服务之中。 （2）统一管理与综合服务相结合。 （3）产权与管理权相分离。 （4）有偿服务，合理负担。 （二）我国目前住宅小区管理存在的问题 1.管理体制不完善 2.管理法规不健全 3.观念滞后、日常管理纠纷多 4.力量薄弱、手段落后、经费困难 第四页，共二十三页，2022年，8月28日 三、住宅小区物业管理的内容和原则 （一）住宅小区物业管理的内容 1.住宅小区居民的管理和服务 2.房屋管理 3.环境卫生、绿化管理 4.治安管理 5.区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理 6.市政设施维护管理 7.车辆管理 8.消防管理 9.物业租赁管理 10.收费管理 11.提供各种其他服务 第五页，共二十三页，2022年，8月28日 （二）住宅小区物业管理的原则 1.坚持以人为本，服务第一的原则 2.所有权与经营权、管理权相分离的原则 3.专业化管理与民主管理相结合的原则 4.综合管理的原则 5.有偿服务，合理负担的原则 6.竞争择优的原则 第六页，共二十三页，2022年，8月28日 四、住宅小区的文明建设 （一）住宅小区文明建设的重要性 从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的一生有1/2以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说，住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。 （二）如何抓好住宅小区的文明建设 1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高 2.完善服务体系，做小区居民的贴心人 3.制定小区文明公约 4.开展丰富多彩的社区文化活动 5.进一步拓展文明建设的深度 第七页，共二十三页，2022年，8月28日 五、住宅小区的达标考评 （一）申报的基本条件 1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全 2.取得省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目称号一年以上。 3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4.物业管理企业无重大责任事故。 5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。 （二）全国物业管理示范住宅小区标准 1.基础管理（32分） 2.房屋管理与维修养护（14分） 3.共用设施设备管理（15分） 4.保安、消防、车辆管理（10分） 5.环境卫生管理 6.绿化管理 7.精神文明建设（3分） 8.管理效益（5分） 第八页，共二十三页，2022年，8月28日 第二节 写字楼的物业管理与服务 一、高层楼宇的含义与特点 （一）高层楼宇的含义 高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。 高层建筑分为四类： 第一类高层建筑：9～16层（最高到50米）； 第二类高层建筑：17～25层（最高到75米）； 第三了高层建筑：26～40层（最高到100米）； 第四类高层建筑：40层以上（高度在100米以上）。 （二）高层建筑的特点 1.建筑规模大，标准高； 2.人口集中，涉及面广； 3.设施