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我国房地产预警指标体系研究 中国的房地产在经济发展中发挥着重要作用。20世纪90年代初期房地产的高速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。进入21世纪，我国房地产业的发展又呈现了快速增长的势头，2003年全国房地产投资总量为10106亿人民币，比上年增长29.7%，占全社会固定资产投资的18.34%。然而，一些省市区的房地产快速发展也出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象，影响了我国房地产经济的健康发展。为使我国房地产在未来能够稳步增长，必须尽快建立我国房地产预警系统，以掌握我国房地产业的波动特性，进而预测房地产市场未来波动趋势，为政府制定房地产政策，保证房地产经济健康、持续、稳定的发展提供重要的手段和决策依据。 一、 从监测结果出发，制定决策标准 所谓预警，就是要在警情发生之前对之进行预测预报。预警一般可以分为广义和狭义的概念。广义的预警是对表征经济活动过程和现状的一系列经济指标进行的监督和测量，并依据对过程发展变化规律性的认识，从监测结果出发，对经济活动未来可能发生的转折和重大变化提出预报。从狭义上来说，预警是研究经济波动现象，特别是针对具有景气循环这一类特征的经济现象而建立的一整套预测预报的方法体系。 （一） 房地产预警的概念 综合房地产经济的内涵和预警的概念，可以明确地判断房地产预警系统属于经济预警系统的一个重要分支。同经济预警系统尚没有成熟的理论相似，房地产预警系统也没有成熟和统一的概念定义，不同的学者对此看法各异。 胡鹏、姚长学、钟叔平（2003）认为：房地产市场预警监测系统是指在科学理论指导的基础上，通过对房地产市场运行历史过程的经验分析，同时参考有关类似房地产市场运行或其他产业经济运行的经验教训，从中央到地方加以归纳和总结出若干房地产经济运行的基本规律，并主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产市场运行总体态势和局部特征之间的内在联系，最终使得人们能够从中得到有关房地产市场运行态势和局部特征变化的比较准确的判断。 李崇明（2003）从对房地产预警的误区分析中对房地产预警作了一个较为简单的定义，他认为，房地产预警是指对房地产系统内部、外部的各种关系以及对整个系统运行状况的延续和突变进行研究、分析，总结出其运动规律，再运用这些规律作为预警机制达到预警的目的。 叶艳兵和丁烈云（2001）从建立房地产预警指标体系的角度对房地产预警系统作了下述定义：“房地产预警系统，乃是指在科学理论指导的基础上，通过对房地产业经济运行历史过程的经验分析，同时参考有关类似房地产经济运行或其它产业经济运行的基本规律，并主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业经济运行总体态势和局部特征之间的内在联系，最终使得政府监督部门在对房地产业经济运行过程中有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势的准确判断，以对其今后走势作出正确的预期与评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的持续良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生。” 上述几种定义有其各自的侧重点，一些学者对预警系统的解释侧重于预警系统的主要流程，即指标体系建立、分析警情、揭示走势和采取对策等几个环节，同时还阐明了预警的积极作用，但没有涉及体系建立的理论基础；叶艳兵等除了详细的阐明预警系统的运行过程以外，还强调科学理论和经济规律的指导，既说明了预警系统的技术程序，也理清了其理论和思想的来源。 综合以上几种观点，我们认为：房地产预警系统是以有关科学理论和经济运行的规律为指导，在对房地产业经济运行历史过程的经验分析的基础上，建立一套系统化的指标体系，根据这些指标反映房地产业经济运行总体态势和局部特征，判断当前房地产运行过程是否存在潜在问题，预报未来一定时期的走势，从而为房地产业的相关主体作出正确的经济决策提供依据，实现房地产业的健康有序发展。 （二） 济预警的基本特征 房地产预警作为经济预警的重要分支，必须遵循经济预警的基本规律，因此，它既具有经济预警系统的一般特性，如系统性、参照性、层次性、灵敏性与相关性等特征以外，还具有自身的一些特殊属性。 1. 房地产地政策因素 影响房地产市场的因素复杂多样，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素三类。社会因素主要包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等等；经济因素包括国家与区域经济发展状况、企业及家庭收入水平及分布、物价、工资及就业水平、房价租金比，等等；政策因素包含房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、产权与交易政策、价格政策等等。要实现房地产预警的目的，就需要充分反映以上多种因素，用多指标来反映特定的警情，并科学确