中国物业管理现状与发展分析 .pdfVIP

中国物业管理现状与发展分析 1， 引言 我国的物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业的蓬勃发展， 同时在从香港引入内地的一种新的服务行业——物业管理，据中国物业管理行业 数据显示：约 10500 家，其中一级资质： 1168 家，管理面积：约 146 亿㎡，从 业人员：约 700 万人，其中全国大概有 4 万余人获得物业管理师资格。就是这群 人为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工作环境，从而为和谐的社会做出 一定分量的贡献。 于此同时我国的物业发展在经过一段很长时间的摸索和发展中，国家也相继 出台了一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既 为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战，正 朝着精细化的发展方向逐步发展。分化出不同的物业管理服务类型。国内优秀的 物业管理企业也越来越重视物业里的品牌建设。随着国内高端房产的涌现，物业 这个与房产息息相关的服务行业，也出现了对高端物业的个性化定制的趋势，并 时刻以满足物业客户的自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理的发展与现状 进行分析论证。 2，我国物业的发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、 场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、 设施、设 备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物 业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义 之分。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑 及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目 进行维护，修缮活动。 首先广义的物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售 及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理,以及房屋及其 设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共 绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内 1 的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务项 目。 美国的罗伯特.C.凯尔等人著的《物业管理案例与分析》一书中所阐述的物 业管理者的基本职能是： 为业主管理物业； （2）为业主创造来自物业的收入； （3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理的观点。所以广义的物业管理就包含了公共管理与 私人管理双重属性。 2.2、不完善的物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我 们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有 70%以上属于房地产开发商自办 的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有 10%属于产权自主型的物业管企 业。我们以深圳的物业管理公司为例，在深圳 18 家首批国家一级资质的物业管 理企业中，17 家是国有企业或者是国有企业参股，只有 1 家是民营企业，而且， 这 18 家国家一级资质的物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象的出现， 首先要归结于以房地产的体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建 设好房子还要管理房子。 2.3 逐步完善中的我国物业管理的法律： 从有物业管理的企业开始的十多年的时间里，几乎没有国家级行业法规可以 遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规 《深圳经济特区住宅 区物业管理条例》的出台时间是 1994 年，而深圳成立第一家物业管理公司的时 间是 1981 年，中间有 13 年是法规空白期。2007 年 10 月 1 日国务院颁布的修改 后的物业管理方面的条例，它是在 2003 年版 《物业管理条例》基础上修改的。 主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务 和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各 自的职责和运作方式。 使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。尽管有这些法律法规的出台， 还是有许多有必要完善的地方。 2.4 我国物业管理市场现状： 首先我们从物业管理企业招投标开始就很不规范，基本上是谁开发谁管 理，未形成以个良好的市场竞争机制，特别是，房子竣工以后交房阶段业主入住 的比较少，前期都是开发商自行选聘物业公司，等业主入住率达到一定人数时， 小区城里