公募REITs二季报分析：REITs表现回暖，业绩整体修复.docx

证券研究报告 | 策略专题 2023 年 08 月 22 日 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 策略专题 证 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱： wukd＠ .cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱： xiaofeng＠ .cn 研 研究助理 相关研 相关研究 1. 《 三 次 收 敛 ， 价 值 居 前 》， 2023.8.20 2. 《汇率对 A 股的指引如何？》， 2023.8.20 3.《证监会加快推动 REITs 常态化 发行和高质量扩容周观 REITs2023 年 8 月第 3 周-》，2023.8.19 4. 《择善而从——基于全球机构配 置的视角-》，2023.8.14 5.《固本培元，曲折前进政策工具箱 如何施展发力-》，2023.8.14 REITs REITs 表现回暖，业绩整体修复 公募 REITs 二季报分析 投资要点： 导读： 2023 二季度以来，REITs 二级市场整体表现较弱，流动性不足和部分投资 者趋同交易等原因导致 REITs 指数持续下行。随着经济回暖和 REITs 制度进一步 完善， 7 月以来 REITs 表现回暖明显。本文回顾了 REITs 一级发行和二级市场表 现，梳理了国内 REITs 政策的演进， 并分析了不同类型 REITs 2023Q2 业绩和经 营表现。 REITs 市场回顾： 四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖。一级发行：四单扩募顺 利落地，新发首日涨幅回落。2023Q2 共发行 1 只 REITs ，发行节奏放缓。其中， 2023 年 6 月 30 日上市产业园区 REITs 中金湖北科投光谷 REIT，发行规模 15.75 亿元。二级表现： REITs 指数止跌回升，成交活跃度回升。近一年(2022.8.17- 2023.8.18)， REIT 指数前期整体下行，近期止跌回升。 2022 年 8 月 17 日开始， REITs 指数小幅上涨后持续下行。 2022.08.17-2023.7.5， 中证 REITs 指数累计下 行 27.8%，REITs 产权指数下行 27.0%，REITs 经营权指数下行 19.8%。后续 REITs 市场回暖，截至 2023.8.18，中证 REITs 指数降幅收窄至 21.8% ，REITs 产权指数 降幅收窄至 20.5%，经营权指数降幅收窄至 13.4%。流动性方面，2023 年 REITs 成交活跃度有所回升。一季度随着市场走弱，成交活跃度逐渐下行， 4 月以来成交 活跃度下降明显，7 月市场表现回暖，成交活跃度逐渐回升。 政策分析及展望： 制度不断完善，鼓励民间投资项目发行 REITs。政策不断出台推 动我国公募 REITs 市场发展。2023 年 6 月 13 日， 国家发改委投资司组织召开金 融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会。 2023 年 7 月 6 日， 国家发展改革 委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施 REITs，不断提升民间投资积 极性。 2023 年 7 月 24 日， 国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投 资工作努力调动民间投资积极性的通知。 2023 年 8 月 1 日，国家发展改革委等部 门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知， 其中提出，扩大基础设施 领域不动产投资信托基金(REITs) 发行规模， 推动符合条件的民间投资项目发行 基础设施 REITs，进一步扩大民间投资。 相关法律法规继续不断完善。2023 年 7 月 25 日，证监会召开 2023 年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重 大战略的质效。推动公司债和企业债协同发展， 做优做强科创债，抓紧推动消费基 础设施等新类型公募 REITs 项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济 平稳运行大局。 2023Q2 业绩分析：完成度表现分化， 不利因素影响将缓解。 园区基础设施：Q2 环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业 REIT 完成度领先， 博时蛇口园区 REIT、华安张江光大 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、国泰君安东久新经 济 REIT 和华夏和达高科 REIT 营收完成度均超过 25%，华夏合肥高新 REIT 和建 信中关村 REIT 完成度不及预期。仓储物流： Q2 业绩环比上升， 经营表现相对稳 健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA 完成额达 27.4%。红土创新盐田港 REIT 和中金普洛斯仓储物流 REIT 二季度营收环比均上升， 嘉实京东仓储 REIT 二季度 EBITDA 完成额达 24.7%，较一季度下降 12.52PCT 。能源基础设施：Q2 环比上行， EBIT