某世纪广场公寓部分营销策划案.pptxVIP

千禧世纪广场公寓部分 营销策划案 ;前言;项目定位要与周围竞争对手有差异性，产品有独特性及卖点。 定价要结合太原市场实际购买承受力，不宜盲目追求高价，而应重视性价比。 具有实际销售操作的可行性，并能尽快展开销售回笼资金。 要全方位地考虑：销售难度、销售周期、销售方式、成本、利润、付款方式、物业成本等问题。 ;一、项目基本情况;2、项目四至及规模整体规划 四至——千禧世纪广场西依长治路，东邻体育西路，北 靠永康街，面朝长风大街，地处太原市新的政 治、经济、文化中心 。 总占地面积——50929.8 平方米 ； 总建筑面积——182373 平方米 ； （包括地下部分） 其中： 地上建筑面积 146576 平方米 地下建筑面积 35797 平方米 ;3、项目整体规划 本项目由山西千禧投资有限公司投资开发，定位于追求高品位、综合性、品牌化、产业化之商业设施构架，满足游客休闲、购物、餐饮、住宿的理想场所。 千禧世纪广场是集五星级酒店、商务办公、餐饮娱乐、休闲观光为一体的大型综合项目。 ; 项目地上建筑由三部分组成：A座——五星级酒店及裙楼；B座——商务办公楼及裙楼；C座——公寓式商住楼及裙楼。其中A座裙楼为五星级酒店配套部分；B座裙楼为商业及休闲娱乐；C座裙楼为商业及美食城。 地下建筑为两层，除人防、设备用房外，主要用于停车，规划停放约800辆机动车，此外地面也布置约200辆停车位，环绕在项目周边。;主要经济技术指标 ;三、B座;4、地区现状分析 长风大街是太原市城市规划中“南移西进”的重头戏，未来的省、市两级政府部门都将搬迁到这条路上，这也是国内和省内大机构看好这一地段，纷纷抢滩登陆这一地段的原因。地块距亲贤街不到五百米，而亲贤街、体育西路、长治路已成为全省闻名的餐饮、娱乐、休闲黄金区域。项目周边已发展成为山西省的商业、消费、休闲一体的高级生活区。从整个区域来讲，项目所在的道路、公共??施，对外联系等的现状和发展前景均得到社会各阶层的认可。 ;5、环境质量 道路交通系统发达，避免了老城区的交通拥挤的弊端；高档小区林立，人居环境质量在太原排在首位；区域规划好，人口素质高；各项公共设施比较到位和完善，可以提供很舒适的生活环境，包括商业、居住、消费、休闲、教育等。千禧世纪广场的南面规划为城市广场，是长风大街不可多得的城市绿化、景观、休闲地带。;二、房地产环境分析;2、2006年房地产市场预测; 低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。 据市场调查显示：单价在3500元左右的80－120平米的两居和三居室是住宅需求的主力产品；单价在4300元左右的160－250平米的别墅则是2005年别墅需求的主力产品，而高收入人群将依旧是太原购房的群体主力军。 ; 本次调查发现，家庭年收入在4万至10万元的潜在购房需求群体占总体潜在需求群体的5成以上，家庭年收入在10万元以上的占潜在需求总量接近两成。其中，28－35岁的群体是太原住宅市场购买的中坚力量。在两年内有购房意向的需求群体达到3成以上，所占份额最大。 ;二看销售 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米，同比增长57.5%，商品房销售总额为35.11亿元。其中，销售住宅52.26万平方米，同比增长67.79%，占总面积的72.51%；办公楼销售4.32万平方米；商业营业用房销售15.5万平方米。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量 ; 的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15.47万平方米，空置一年以上(含一年)面积为7.46万平方米，其中住宅空置3.61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3.33万平方米，其它用房空置1500平方米。 ;三看房价 上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8.62%，每套商品住宅销售均价为40万元。而上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13.3%，新建商品住宅的价