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产权管理对房地产测量的影响 房地产测量的结果是对房地产价格、房地产合同的征收、租赁和交易活动的主要基础。房地产面积量算, 是一项技术性强和精确度要求高的工作, 房地产面积量算与分摊部分的计算比较复杂, 容易出现问题。近年房地产产权纠纷日益增多, 很多集中表现在房地产面积上, 尤其是面积的分摊问题。就目前的房地产测量状况而言, 对房地产产权的认定对面积测量有很大的影响, 笔者通过一些典型的例子分析对这一问题进行了探讨。 1 公用面积的分摊 目前房地产面积纠纷产生的原因既有人为因素, 也有制度因素。人为因素是房地产公共面积分摊的专业性比较强, 普通消费者不知道公用面积由哪几部分组成, 是怎样分摊的, 开发商通常利用这点把本不该由购房者承担的面积, 强加给购房者, 从而引起纠纷。制度因素相对复杂。笔者认为主要因为房产测量的原则、方法难以完全适应建筑物实际产权状况引起的。 1.1 设计及合同协议的约定 实测原则要求的是客观反映现状;合法性原则则强调测量客体的合法性, 是以规划、设计及合同协议的约定 (如共有面积的分摊关系) 为依据。但由于一些人为因素和法规的模糊, 实际中经常出现房屋实际状况和规划、合同 (合法性) 有差异的地方, 这时实测原则和合法原则是矛盾、不可调解的, 就可能会造成面积纠纷。 1.2 面积分摊难以确定 国标《房产测量规范》对于面积分摊的规定只是一个原则性的规定, 对一些具体问题没有明确界定。要分摊公共面积, 就必须准确的界定产权, 从而明确建筑物功能所属。一些复杂的面积分摊关系中, 存在一定程度上的不确定性 (或者叫不唯一性、多解性) , 是造成面积纠纷的一个重要原因。尤其是现代建筑功能众多、结构和内部布局相互关联十分复杂, 许多共有建筑面积无法明确其用途和功能, 而且在使用过程中又可能发生变化, 不能准确的确定共有建筑分摊面积, 有些共有部分无论如何计算都无法让各方满意, 因而造成分摊纠纷避免。 此外, 由于《规范》的操作指引不明确, 测量人员的对规范的不同理解, 也会给造成不同的测量结果。 2 产权状况对测量的具体影响 2.1 建筑使用对公共区域的分割的影响 房产测量中对共用面积分摊有“谁使用, 谁分摊”的原则, 但在实际中对建筑物的使用情况非常复杂, 需要具体的分析。 2.1.1 套内装柱的设置 在高层建筑中, 因结构需要在房屋下面几层可能有与墙体相连但和屋内独立的承重结构柱。目前的方法是把柱子面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中。但承重结构是出于整栋建筑的结构需要而设计, 并不是为一户专用, 把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”, 把承重结构柱纳入套内建筑面积是不符合国标精神的。建议承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑, 由整栋房屋共同分摊。 类似情况还有伸缩缝, 《房产测量规范》上规定:有伸缩缝的房屋, 若其与室内相通的, 伸缩缝计算建筑面积。现在有两种观点, 其一认为:只要是与室内相通的伸缩缝, 则整个伸缩缝均计算建筑面积, 无论伸缩缝的宽度多宽。其二认为:只要是与室内相通的伸缩缝, 通行的部分计算伸缩缝面积, 余下的部分不算。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大, 若单独只计算其通行的部分也只是门口那一小部分。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详, 结果并不十分准确, 计算起来也十分麻烦。笔者认为只要是通行的伸缩缝, 均应全部计算建筑面积.虽然没有通行的部分有人认为没有使用到, 然而, 作为伸缩缝具有的功能, 此部分空间全楼均得到收益。 2.1.2 地面地面模块的使用 (1) 商场室内楼梯的分摊。一些大型的商场, 计算室内步梯时出现不同的理解。一种按《房产测量规范》8.2.1-d规定楼梯间按自然层计算, 把每层楼梯归入各层面积计算。一种认为商场内的步梯是为1层以上服务的, 按“谁使用, 谁分摊”原则, 把n层楼梯面积分摊到除一层以外的 (n-1) 层中。但在实际中, 很多商场把一层步梯底下的空间也当铺面出租, 笔者认为, 这种情况, 一层产权人实际在使用了楼梯的部分面积, 但没有完全使用 (楼梯底部空间是坡度, 高度不一) 。因此两种观点都是不完全的, 应当把一层楼梯面积一半分摊入一层, 另一半由一层以外的 (n-1) 层分摊。 (2) 空走楼梯的面积计算 在一些综合楼宇中, 经常会出现下面几层 (一般是非住宅) 通往上部功能区 (一般为住宅) 的楼梯 (含步行梯和电梯) 连续空走的情况, 即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用, 谁分摊”的原则进行分摊无疑加大上部功能区的共有面积, 从使用功能来看, 空走楼梯确实只为上部功能区使用, 而从设计角度看, 它的出现