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城镇土地定金的类型及类型 城市土地是城市社会经济生活的载体，是自然、社会和经济等诸多因素综合影响的产物。城镇土地定级就是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用, 对城镇土地使用价值进行综合分析, 揭示城镇内部土地质量的地域差异, 评定城镇土地级, 为全面地、科学地管理土地, 合理利用城镇土地, 以及为有关部门制定规划、计划和有偿使用土地提供依据。土地定级是土地估价的基础和前提, 土地定级成果的质量高低直接关系到基准地价评估的合理性和准确性。城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析, 按分类评价值的差异划分土地级;分类定级有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。我们对莒南县城区进行了综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级, 研究不同定级结果的相似性和差异性, 为城镇土地定级和基准地价评估提供参考。 1 因素综合评定法 根据国土资源部《城镇土地分等定级规程》, 以多因素综合评价法评定土地级别, 以市场资料分析法进行验证。 多因素综合评定法是通过对影响城镇土地质量的自然、经济、社会等多种因素的综合分析, 揭示城镇土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性, 划分土地级别。它的基本思路是依据一定的目的和原则, 以土地单元为样本, 选择对土地单元发生作用的因素因子作为鉴定指标, 并赋予相应参数, 然后用适宜的模式将样本加以归并, 划分土地级别。 2 土地分类步骤 2.1 选择影响土地分级和土地异质性的因子 定级因素指对土地级别有重大影响, 并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。利用多因素综合评定法进行城镇土地定级, 因素因子的选择和权重的确定是重要的基础和前提。因素选择是否合理、权重确定是否得当, 对定级成果有着重要的影响。影响城镇土地质量的因素主要有商业繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口状况等, 每类因素又包含众多因子。不同因素因子对城镇土地质量影响不同, 即使是同一因素因子对不同用途土地的影响程度也不相同。所以, 不同类型的土地定级应选择相应的定级因素因子及其权重。综合定级和商业用地定级应重点考虑商服繁华度、交通条件、基本设施条件等, 住宅用地应重点考虑基本设施、交通条件等;工业用地应重点考虑交通条件、基本设施条件、产业集聚效益等。我们采用特尔斐法选择因素因子及其权重。经过两轮专家征询、反馈、统计, 确定了各类定级因素因子体系及其权重 (见表1、表2、表3、表4) 。 2.2 土地采用功能区主,城市街区内部分 定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位, 是各定级因素分值计算的基础, 单元内部土地特性和区位条件基本一致。定级单元划分是土地定级工作中十分重要的一环, 其划分合理与否直接影响到土地级别界限的位置。我们在对莒南县城区土地划分定级单元时, 以功能区主, 结合其他方法划分评价单元。城区内部将土地使用性质相同、地段相连的区域划为一个单元。城市郊区近期拟建设用地, 依据道路通达度的同时采用网格划分定级单元。每个单元面积控制在5～25公顷。全工作范围划分为866个定级单元。这样划分单元, 既能保证定级结果的科学性和合理性, 又能缩短工作时间。 2.3 不同类型土地的量化方式 定级因素的定量化分面状因素定量化和和点、线状因素定量化。面状因素是指对土地的影响仅与因素指标值有关, 而与距离无关, 其量化在各类定级一样。点线状因素是指对土地的影响既与因素涉及的点、线状分布的设施规模有关, 又与土地和设施的相对距离有关。这类因素对不同类型用地的影响方式不同, 所以在不同类型的土地定级中应选择不同的量化方式。如商业用地对商服中心、道路反映敏感, 受其影响随着距离的增加以指数形式迅速减弱, 而住宅用地、工业用地对商服中心、道路反映敏感程度较商业用地差一些, 所以商服繁华影响度、道路通达度在综合定级和商业用地定级中, 以公式Fi=F0(1-r)i计算作用分值, 在住宅用地和工业用地定级中, 以公式Fi=F0(1-ri) 进行衰减。 2.4 土地级别划分 以加权求和法计算每个定级单元的总分值, 以0.5分作为一个分值区间, 统计各个分值区间单元数目, 并绘制单元总分值分布频率直方图。分析单元总分值的疏密分布程度, 以聚类分析方法划分分值区间, 初步划分土地级别。不同定级分值聚类状况不同, 综合定级和商业用地定级单元分值变化范围较大, 划分四个分值区间即四个级别, 住宅用地定级和工业用地定级单元分值变化范围较小, 划分为三个分值区间即三个级别 (表5) 。根据分值区间, 在工作底图上落实级别界线, 得到土地级别理论曲线图。