美国2011年5月黄石市阳新县项目前期整体定位与物业发展建议.pptxVIP

湖北阳新县项目;第一部分 项目属性定位及核心问题界定;区域属性之区位规划：本项目所在地块为三大板块交叉地带，项目地块区域价值定位较为模糊。;区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低;区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、商贸、居住生活配套，远期可观。;项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越;地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。;商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目 □区域属性：;本案规划发展核心问题;项目需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确： 未来市场大势在哪里？ 项目所在的区域价值应该如何挖掘？ 在产品上本项目有哪些机会点可以挖掘？;在阳新城市、经济发展及市场角度看，本案未来发展的机会在于：;我们在思考，有没有一种操作思路…… 符合本案大规模、高容积率、高品质项目的发展模式同时使项目可具备可持续发展性差异化形象基础;溢价模式;第二部分 项目整体形象定位策略思路;一个大胆的假设：在本案出现之前！ 如果，阳新没有豪宅！？换句话说：这位本案发展提供了一个契机！ 这是我们看到这块土地时的第一印象。这是我们介入这块土地开发、营销、策划时的项目愿景。 我们不禁要问，这是一个可以完成的任务吗？;本案成为阳新首个豪宅，并成功营销，;首先，我们看看本案的核心价值，是否能够支撑起项目成为 豪宅的形象基础;天生尊贵的本案，具有成为豪宅的条件和潜力;天生尊贵的本案就此可以成为豪宅吗？;我们先来看看什么才是豪宅？;A：资源型豪宅：具有江、湖、河、海、山等不可复制资源，可以称为豪宅 参考案例：万科·17英里 绿城·北京御园 豪宅支撑卖点：一线海景资源 + 三山五园的皇家文脉;B：地段型豪宅：具有市中心不可复制的地段，可以称为豪宅 参考案例：杭州·昆仑公馆，上海·翠湖天地 豪宅卖点支撑：杭州武林广场核心 + 上海新天地概念板块核心;C：产品型豪宅：以独特的园林景观、建筑风格、户型设计、精装修、科技智能等产品特点，制造区域内不可复制的豪宅 参考案例：杭州·蓝色钱江，杭州·东方润园， 北京·紫御府 ， 杭州·梧桐公寓豪宅支撑卖点：精装修豪宅 + 智能科技豪宅 + 皇家园林豪宅+ARTDECO艺术豪宅;D：文化型豪宅：以特有的地域文化、历史文脉、软性服务为背景的豪宅;本案成为豪宅的价值要素;是的，每个方面的价值要素都不错！ 但是，每个潜在的卖点都可被替代！ 本案要成为豪宅，有着以下几方面的限制： A：高层产品如何做豪宅，并能够与多层、花园洋房、别墅产品竞争？ B：未来市中心楼盘供应相对多，区域可替代性强，如何超越同区域楼盘？ C：湖景资源不具备独特性，如何打造特色？ D：项目地块、规模较大，如何长期保持大盘影响力？;现有价值，还不足支撑豪宅的开发定位！可以通过产品创新提升。 重要的是：阳新到底能不能建豪宅？阳新是否具有豪宅的需求市场？;通过对市场的了解，我们可以清晰的看到一个结果：;答案只有一个：阳新还缺少足够的豪宅需求基础 虽然，阳新近年来经济不断走强，民间富裕家庭和人群越来越多，存在一定的“高端客群”！ 但作为一个正在转型发展县城，阳新经济整体发展水平，以及民间富裕程度 也有限，当前主力购房者还是集中在企事业单位、政府部门以及中小企业主和部分商贸人士。;虽然阳新现在没有真正做豪宅的项目，同时本案，也不适合做鼎级豪宅！;“新豪宅”价值典范;新奢侈品豪宅，卖的不仅是产品！;水与水的差别！——;MP4和IPOD的差异 ——;微型车和MINI的差别！——;他们都是新奢侈品的典型表现;杭州·公元沐桥;他们： 收入和财富的增长：使他们花在优质物品上的财富比以往任何时候都多；生活费用的降低：各种大型零售店带给他们生活费用的结余； 女性力量的兴盛：女性工作使“犒赏自己”成为现实； 家庭结构的变化：多数呈现“421”家庭结构，家庭经济实力比较强； 消费观念的成熟：他们更加精明和老练，同时“尽情消费”不再成为道德舆论的压力。;在这些中产者身上，已不可避免的具有“新奢侈情怀”;因此，我们将本案的目标客群主力锁定在：城市中产者人群！这也是我们提出“新奢侈品豪宅”定位的客群依据。;产品战略定位：新奢侈品豪宅— 非豪宅高端公寓 产品客群定位：新中产者阶层— 非富豪中坚人群;;我们提出本案差异化形象定位：;A： 这一形象定位，匹配城市中产者“大隐于市最为贵”心理 城市中心区的日益发展，让“优美、生态、安静、开阔”的居住环境，成为一种“奢华”！如果说住在城市中心是一种“优越”，那么，“大隐于市”则是一种“奢华” 从”优越“到”奢华“，是本案超越同区域楼盘必须思考的出发点。 万源汇聚的都市桃花源！—— 城市中心的价值