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福州“锦绣江南”项目价钱策略 一、项目市场定位描绘 金山现有楼盘从推出的产品形态来剖析，大多定位在以中低档客户群为主，比方像金山碧 水、金山明星、滨江丽景、金山明珠、金山豪景等一大量楼盘，定位在中档的楼盘也有几个， 比方：闽江春晓、香江明珠、武夷明珠等。这些楼盘共同的特点是：（ 1）均价价位在2000- 2600元/㎡，（2）产品户型以三房为主，三房面积分红两个品位：一个是以经济适用型三房， 面积100-120 平方，一个是以舒坦换代型三房，面积 130-140平方。（3）小区以多层为主， 小高层为辅；（ 4）小区建筑密度高，规划无显着特点；（ 5）产品同质性严重，价钱竞争激 烈。（6）金山片区商业店面市场板块分别，没有主要特点，品位较低，开发商将店面作为一 种住所的协助配套，没有充分重视店面价值的开发，没有一个楼盘对自己的商业店面进行专业 的包装推行，因此形成店面滞销严重的市场窘境。（ 7）2003 年金山土地市场交易活跃，许多 的开发商以80万元每亩的地价获得土地，并且大多数都是 150亩以上的大盘，这些楼盘将会 在04及05年陆续推出，这将是一个特别大的供给量，并且这些楼盘基本上以中低档住所商品房为主，假如没有在产品及环境上作出自己的特点，那么价钱的竞争将不行防止。 本项目在2003年11月6日经过竞标的方式以每亩万元的价钱获取土地的商品房开发 权，本案容积率为 ,密度27%以下，绿化率35%以上，商业最大可做到总建筑面积的 10%，沿 闽江大道须部署 18层以上的塔楼。这些规划指标从某种意义上说，政府实质上在告诉开发 商，在这块土地上应开发成一个金山的标记性、崇高的楼盘。 经过对金山区的市场调研剖析，联合本项目的自己优弊端，本案的市场定位基本上已经比较的清楚那就是： 1、项目整体定位走中高端路线，形成一个以低密度，高绿化率的崇高社区，全力打造成 一个福州新城区的“新城市标签”； 2、充分发掘商业部分的价值，进行整体包装推行，商业店面的开发应充分重视。 3、项目主题定位应以健康、休闲、绿色、水景豪宅的形象体此刻市场眼前。 4、客户群定位应以福州“中坚阶层为主”。所谓中坚阶层是指介于中产阶层与小资阶层 中间，拥有较好的工作职位和必定的财产，有较可观及相对稳固的年收入及一套住所以上的客 户群； 5、商业店面的定位应以主题商业为主，增强对客户投资的指引，做一些高附带值的商业 店面。 二、项目规划方案描绘及项目产品定位描绘 项目规划应以高附带值，崇高住所为主体，建成“绿色—生态—健康”的生态住所小 区。优秀的居住环境，是此刻社会人人都渴求的，特别是住在城市里的人，对那各处都是浑浊 的空气，各处都是钢筋混泥土、各处都是喧哗的生活氛围充满了讨厌之情，人们需要一块净 土，需要清爽的空气，因此本小区的目标就是要为人们供给一个“绿色—生态—健康”的居住 环境。方案的规划要实现五个化：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、环境公园化、小区 人性化。 小区产品形态定位基本上是：四层以下叠拼别墅、小高层及高层建筑。 规划建议方案有二： 第一方案：“小高层＋高层建筑” 第二方案：“连排别墅＋小高层＋高层” 三、项目订价的策略 （一）项目所在市场价钱信息及有关楼盘价钱资料(详见附表) （二）预计成本和需求剖析 本案楼面地价是：  1100  元/㎡，高层建筑  28层，建安约为  1700  元，外加其余花费  500 元，成本为  3300  元/㎡；小高层建安约为  1000  元，外加其余花费  500元,成本为  2600  元/㎡； 叠拼别墅建安  800元，外加其余花费  500元，成本为  2400  元/㎡。本项目建筑密度为  27%以 下，因此，本案不行能以叠拼低层住所为主，基本上以小高层建筑为主体，配以局部高层建 筑。 第一方案：“小高层＋高层”；项目经济技术指标为： 地下6000㎡, 半地下架空层2000㎡; 地上建筑面积90380㎡, 此中 高层住所（28层）31050㎡ 18层）19080㎡ 小高层住所（11层）31600㎡ 商场：8650㎡ 车位326个（可售车位80个） 第二方案：“联排别墅＋小高层＋高层”；项目经济技术指标为： 地下6500㎡, 半地下架空层2000㎡; 地上建筑面积90380㎡, 此中 高层住所（28层）36180㎡ 小高层住所（11层）33120㎡ 低层住所（4+1）14220㎡ 商场：6860㎡ 车位326个（可售车位80个） 从产品的需求剖析，经济性别墅在福州市场上此刻供给不足，现有的经济型别墅如山姆小镇、兰庭·西江月、香江明珠三期（类型墅）都在市场上获得了较好的业绩，现有金山还没有出现经济型叠拼联排别墅因此此类产品在同地段的金山地区来说竞争较小，有较大的市